Keine Maklerprovision bei Vermittlung von Wohnraum durch Hausverwaltung

Der Fall:

Eine Hauseigentümerin beauftragte eine Immobilienverwaltung mit der Verwaltung von 129 Wohnungen und 134 Garagen. Neben der Verwaltungsvergütung wurde eine Provision von zwei Monatskaltmieten für jede Neuvermietung vereinbart, gedeckelt auf einen Betrag von 10.000 Euro im Jahr. Das Auftragsverhältnis dauerte drei Jahre an.

Nach Vermittlung von 13 Mietverträgen erhielt die Verwalterin insgesamt 16.815,71 Euro. Nach Vertragsende verlangte die Eigentümerin die Rückzahlung der Provisionen, da sie die Vereinbarung für unzulässig hielt.

Den die Deckelung übersteigenden Betrag in Höhe von 149,51 Euro erkannte die Beklagte an. Die darüber hinausgehende Forderung in Höhe von 16.666,20 Euro wies das Landgericht Krefeld ab. Als Begründung führte es an, dass das hier einschlägige Wohnungsvermittlungsgesetz (Wo- VermittG) nur Mieter, nicht jedoch den Vermieter schütze.

Auf die Berufung der Beklagten änderte das Oberlandesgericht Düsseldorf das Urteil ab und gab der Klage statt. Nach Auffassung des OLG schützt das WoVermittG auch den Vermieter, so dass die Hausverwaltung keinen Anspruch auf Zahlung einer Provision gem. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Fall WoVermittG hat.

Der BGH befasste sich mit der Frage, ob § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Fall WoVermittG auf den vorliegenden Fall anzuwenden ist. Seine Entscheidung stützt er strikt auf die etablierten Auslegungsgrundsätze.

Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 WoVermittG kann der Vermittler grundsätzlich eine Provision für den Abschluss eines Mietvertrags verlangen. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Fall WoVermittG entfällt dieser Anspruch jedoch, wenn es um Wohnräume geht, deren Verwalter zugleich der Makler ist. Der BGH hat – wie schon das Berufungsgericht – festgestellt, dass die Hausverwaltung hier weitreichende Befugnisse besaß und insbesondere auch Mietverträge abschließen durfte. Sie trat damit als Maklerin auf.

Zu klären war, ob die Ausnahme des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Fall WoVermittG auch Vereinbarungen mit Vermietern erfasst. Falls dies der Fall ist, wäre die hiervon abweichen de Provisionsabrede der Parteien nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam. Die Klägerin könnte dann ihre Zahlungen nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB zurückfordern.

Der BGH bejahte den Rückforderungsanspruch der Klägerin. Wie das Berufungsgericht geht der BGH davon aus, dass § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Fall WoVermittG auch für den Fall der Wohnungsvermittlung zwischen dem Verwalter und dem Vermieter gilt. Dafür spreche – so der BGH – der Wortlaut: § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Fall WoVermittG bezieht sich nicht nur auf den Wohnungssuchenden. Anders als in den Fällen des § 2 Abs. 1a und Abs. 3 Satz 1: In beiden Absätzen wird ausdrücklich auf den Wohnungssuchenden Bezug genommen. Da dies in der streitentscheidenden Norm nicht der Fall sei, müssen im Falle des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Fall WoVermittG alle Beteiligten gemeint sein.

Aber auch „Sinn und Zweck“ der Vorschrift stützen dieses Ergebnis. § 2 Abs. 2 WoVermittG soll den Mieter vor Provisionen schützen, in denen keine echte Vermittlung vorliegt, nämlich dort, wo Vermittler und Eigentümer in enger wirtschaftlicher Beziehung zueinanderstehen. Überraschend war hier, wie der BGH über den Sinn und Zweck der Vorschrift „Mieterschutz“ zu dem Ergebnis gelangt, dass auch Vereinbarungen zwischen Verwalter und Eigentümer den Regelungen des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Fall WoVermittG unterliegen sollen.

Der BGH setzt sich mit den Argumenten für und gegen eine Einbeziehung des Eigentümers auseinander, wobei er eine teleologische Reduktion ablehnt, weil diese nur angezeigt wäre, wenn die wortgetreue Anwendung das Ziel verfehle. Das sei hier aber gerade nicht der Fall.

Gegen eine Einbeziehung spricht zunächst, dass das WoVermittG primär den Mieter schützen soll und der Eigentümer deshalb nicht Adressat dieser Schutzvorschriften sei. Eine Gegenauffassung befürwortet gleichwohl die Anwendung des WoVermittG auf den Eigentümer, weil die strikte Wortlautanwendung das gesetzgeberische Ziel verfehlen würde und daher die Norm entsprechend einzuschränken sei. Dafür findet der BGH jedoch keinen Anhalt. Er verweist insbesondere darauf, dass der Gesetzgeber in § 2 Abs. 1a und Abs. 3 WoVermittG ausdrücklich einen Bezug zum Wohnungssuchenden hergestellt hat, in Abs. 2 aber gerade nicht. Es gebe daher keinen Anlass anzunehmen, der Gesetzgeber habe die Wirkung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Fall WoVermittG nur zugunsten des Wohnungssuchenden anordnen wollen.

Auch würde das Regelungsziel nicht durch die Einbeziehung von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Fall WoVermittG auf Vereinbarungen zwischen Verwalter-Vermittler und Eigentümer verfehlt. Das WoVermittG soll für den Mieter Markttransparenz schaffen. Im vorliegenden Fall ist eindeutig erkennbar, dass der Verwalter-Vermittler im Lager des Eigentümers steht, so dass genug Markttransparenz gegeben ist. Dieses Argument ist hier mithin nicht durchgreift ich. Dennoch ist es gerechtfertigt, dass der Verwalter- Vermittler vom Eigentümer keine Provision verlangen kann. Der Eigentümer würde eine an ihn adressierte Maklerprovision typischerweise an den Mieter in Form einer höheren Miete „weiterreichen“. Durch die Trennung von Verwaltung und Vermittlung stellt der Gesetzgeber sicher, dass der Mieter weder direkt noch indirekt mit einer Provisionszahlung belastet wird.

Der beklagte Verwalter sah sich durch diese Auslegung in seiner Berufsfreiheit gem. Art. 12 Abs. 1 Satz 2 GG verletzt. Dem folgte der BGH nicht. Mit § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Fall WoVermittG erfüllt der Gesetzgeber zugleich seinen in Art. 20 Abs. 1 GG begründeten sozialstaatlichen Gestaltungsauftrag, die Härten des Mietmarktes für den wirtschaftlich schwächeren Mieter abzufedern; eine unangemessene Beschränkung der Berufsausübungsfreiheit der Verwalter im Sinne des Art. 12 Abs. 1 GG nimmt der BGH nicht an.

Fazit: Die Entscheidung des BGH bringt Klarheit hinsichtlich der Maklerprovision in Wohnungsmietverhältnissen. Die Wortlaut-Auslegung überzeugt. Die Auslegung nach Sinn und Zweck überrascht zunächst. Unter der Berücksichtigung des Mieterschutzes ist sie aber konsequent.

Kritisch fällt ins Gewicht, dass diese Begründung nach Ansicht der Autorinnen WEG-Verwalter begünstigt, die – wie der BGH mehrfach entschieden hat – durchaus provisionspflichtig vermitteln dürfen (BGH v. 13.3.2003– III ZR 299/02, BeckRS 2003, 2671; Bärmann/Armbrüster, 16. Aufl . 2025, WEG § 1 Rn. 257–259). Viele Verwalter quersubventionieren ihr Honorar für die Verwaltung von Eigentumswohnungen über Vermittlungsprovisionen, um Kostendeckung zu erreichen; künftig dürfte es daher schwieriger werden, Sondereigentumsverwalter zu finden, und Verwalterhonorare werden sich voraussichtlich erhöhen. Besonders interessant wird die Frage, wie sich die Rechtslage darstellt, wenn der GdWE-Verwalter und der Sondereigentumsverwalter personenidentisch sind– hier treffen das Provisionsverbot der wohnraummietrechtlichen Verwaltung und die Provisionsmöglichkeit des WEG-/GdWE-Verwalters unmittelbar aufeinander.

Für die Vermittlung von Gewerbeimmobilien dürfte die Entscheidung keine Rolle spielen, da für diese das Wohnungsvermittlungsgesetz keine Anwendung findet.