Berliner Mietspiegel 2024

I. HINTERGRÜNDE UND ENTSTEHUNG

Der Mietspiegel 2024 wurde von dem im Anschluss an die Ausschreibung beauftragten ALP Institut für Stadtentwicklung und Wohnen in Hamburg erstellt. Die Arbeit des Instituts wurde von der Arbeitsgruppe Mietspiegel²Mitglieder der Arbeitsgruppe waren der Deutsche Mieterbund, die Berliner MieterGemeinschaft e.V, der Mieterschutzbund Berlin e.V., der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V., der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V. und der Bund der Berliner Hausund Grundbesitzervereine e.V. Beratend mitgewirkt haben das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen begleitet.

1. Gesetzlicher Rahmen

Am 1. Juli 2022 war das neue Mietspiegelrecht³ Artikel 1 – Mietspiegelreformgesetz (MsRG) G. v. 10.8.2021, BGBl. I S. 3515 (Nr. 53); Geltung ab 1.7.2022. in Kraft getreten und bei der Erstellung des Berliner Mietspiegels 2024 waren erstmals die gesetzlichen Bestimmungen der Mietspiegelverordnung zu beachten. Die Einführung der Mietspiegelverordnung hat auch zu einer Änderung in § 558d BGB geführt: Danach ist ein Mietspiegel qualifiziert, wenn er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt wurde.

Ferner gilt für einen Mietspiegel, der nach den Anforderungen der Mietspiegelverordnung erstellt wurde, die gesetzliche Vermutung, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen errichtet wurde. Haben zuständige Behörden und Interessenvertreter ihn anerkannt, wird gesetzlich vermutet, dass er anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

Weiterhin wurde zum 1.1.2020 der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre verlängert.⁴ 4 Artikel 1 – Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete (VglMietÄndG k.a.Abk.) G. v. 21.12.2019, BGBl. I S. 2911 (Nr. 52); Geltung ab 1.1.2020.

2. Verzögerung der Erstellung

Mit der Erstellung des Mietspiegels 2024 konnte erst im November 2022 begonnen werden, da die Ausschreibung des Landes Berlin für die Mietspiegel 2023 und 2025 in einem Vergabeverfahren angegriffen wurde. Das Kammergericht hat schließlich die Ausschreibungen in seiner Entscheidung vom 17.10.2022 für zulässig erklärt.⁵ KG v. 17.10.2022 – Verg 7/2, NZM 2023, 550

3. Beauftragung des Instituts zur Datenerhebung

Bei Aufnahme der Arbeit der AG musste im Rahmen des Vergabeverfahrens nach vorgegebenen Kriterien (80 Prozent Qualität – mit Unterkriterien, 20 Prozent Preis) über die Bewerber abgestimmt werden. Es gab zwei Bewerber. Den Zuschlag erhielt ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH Hamburg.

II. DURCHFÜHRUNG DER DATENERHEBUNG

Das Institut hat, wie bei der Datenerhebung üblich, Fragebögen für Mieter und Vermieter erstellt, in denen die maßgeblichen Kriterien für die Datenerhebung abgefragt wurden. Um die in Frage kommenden Mietverhältnisse, Baualtersklasse, Größe sowie Ausstattung zu ermitteln, wurden die jeweiligen Daten abgefragt und Vorgaben für die Auswertung für die Interviewer aufgenommen.

Die Datenerhebung hat das Institut wie folgt erläutert:

Die vom Institut erhobenen Stichproben wurden gemäß Ausschreibung nach Vermietern (20.000) und Mietern (30.000) aufgeteilt. Hieraus resultieren über 14.000 Datensätze.

In den Daten fand sich ein überproportionaler Anteil von Daten landeseigener Unternehmen. Letztlich wurde dieser Anteil vor den Filterfragen, also ohne Kenntnis der Ergebnisse, gewichtet.

Dazu erläuterte das Institut, dass die Befragung auf einer repräsentativ gezogenen Stichprobe beruhe. Im Rücklauf sei festgestellt worden, dass die befragten Gruppen unterschiedlich zuverlässig teilgenommen haben. Damit diese Unterschiede die Ergebnisse nicht verzerren, entschied man sich, den Rücklauf zu gewichten, wobei als Gewichtungskriterium der Vermietertyp gewählt wurde. Es wurde zwischen drei Vermietertypen unterschieden: landeseigene Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und andere Vermieter. Die Gewichtungsfaktoren seien so gewählt worden, dass die Anteile der drei Vermietertypen im Rücklauf den Anteilen in der ursprünglich gezogenen Stichprobe entsprechen.

Aus der nun gesetzlich bestehenden Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter resultierte eine erheblich verbesserte Rücklaufquote. Zum Ablauf der Erhebung erläuterte das Institut, dass die erste Neuerhebung seit dem Mietspiegel 2019 unter Auskunftspflicht erfolgt sei. Die Datengrundlage für die Erhebung waren einerseits Einwohnermeldedaten und andererseits Grundsteuerdaten. Zusätzlich wurden Adressen mit besonderen Wohnverhältnissen zur Verfügung gestellt, die aus der Befragung ausgeschlossen wurden, weil sie für den Mietspiegel nicht relevant sind (z.B. Wohnheime und geförderter Wohnraum). Das Mietspiegelreformgesetz habe die Nutzung von Einwohnermeldedaten und Grundsteuerdaten explizit erlaubt. Aus der mit diesen Daten gebildeten Erhebungsgrundgesamtheit sei eine Zufallsstichprobe in Höhe von etwa 50.000 Wohnungen gezogen worden. Die Vermieterbefragung teilte sich auf große und kleine Vermieter auf. Kleine Vermieter erhielten ein Anschreiben der Senatsverwaltung mit der Bitte, online an der Befragung teilzunehmen. Auf Wunsch sei den Vermietern auch die benötigte Anzahl Fragebögen per Post zugesendet worden. Vermieter mit vergleichsweise großem Wohnungsbestand erhielten Excel-Abfragemasken, um leichter an der Befragung teilnehmen zu können. Die Vermieter seien nach Ablauf der ersten Teilnahmefrist an die Befragung erinnert worden.

Fälle aus der Erhebung, die die Filterfragen nicht überstanden haben, wiesen demnach typischerweise folgende Eigenschaften auf:

• selbstgenutztes Eigentum
• keine Veränderung der Nettokaltmiete zwischen September 2017 und September 2023 („6-Jahres-Regel" der ortsüblichen Vergleichsmiete) und kein neues Mietverhältnis in diesem Zeitraum
• geförderter Wohnraum oder besondere Wohnformen (z.B. Wohnheime).

Aus der Mieter- und der Vermieterbefragung hätten insgesamt 17.486 Fälle die Filterfragen überstanden. Die Datenbasis reduzierte sich anschließend unter anderem dadurch, dass Angaben unplausibel waren oder die Mindestausstattung (kein Bad und/oder keine Zentralheizung) nicht vorlag. Für den Mietspiegel seien letztlich 16.149 Datensätze ausgewertet worden. Die Mietspiegelverordnung gebe vor, dass für jedes Tabellenfeld eines qualifizierten Mietspiegels mindestens 30 Datensätze benötigt werden. Im Berliner Mietspiegel konnten mit der erhobenen Datenbasis 106 Tabellenfelder ausgewiesen werden.⁶Einige der Details der Erhebung sind auch in der „Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024 – Endbericht“ zu finden, die auf der Mietspiegel- Abfrageseite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen heruntergeladen werden kann.

III. DISKUSSION ÜBER DIE AUSWERTUNG UND BEHANDLUNG DER DATEN

In der Begründung der Mietspiegelverordnung heißt es: „Insbesondere darf eine Ausreißerbereinigung nicht willkürlich durchgeführt werden. Bei der Tabellenanalyse ist daher insbesondere darauf zu achten, dass sich die Einordnung als Ausreißer nicht schon allein daraus ergibt, dass ein Wert besonders hoch oder besonders niedrig ist. Um zuverlässig festzustellen, ob es sich um einen Ausreißer handelt, müssen die entsprechenden Wohnungen in der Regel in Bezug auf ihre Eigenschaften unter Berücksichtigung der Streuung betrachtet werden. Sind diese Feststellungen mit zumutbarem Aufwand nicht möglich, kann und sollte eine Ausreißerbereinigung unterbleiben.“

Bisher wurden besonders hohe Mieten als „Ausreißer“ ohne Anwendung eines statistischen Standardverfahrens bereinigt. Diese Ausreißerbereinigung wurde durchgeführt, nachdem bereits nach der Datenerhebung für den Mietspiegel nicht geeignete Daten ausgeschlossen wurden und die Spannenwerte auf ¾ gekappt wurden. Dies wurde bereits in der Vergangenheit diskutiert bzw. kritisiert. Nach Rückfrage des Instituts wurde im Ergebnis entschieden, diese Ausreißerbereinigung nicht mehr durchzuführen.

IV. NEUERUNGEN BEI DER TABELLE

Die Einführung der Mietspiegelverordnung und die damit einhergehenden Vorgaben für die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln machte eine Überarbeitung der bisherigen Tabellenstruktur des Berliner Mietspiegels erforderlich.

Bisher wurde für den Berliner Mietspiegel immer ein allgemeiner Mittelwert ausgewiesen. Dabei handelte es sich um den Durchschnittswert der einzelnen Mittelwerte der Tabellenfelder. Die Tabellenfelder wurden nach ihrer Relevanz für den Berliner Mietwohnungsmarkt gewichtet.

Nach Auffassung und Empfehlung des Instituts ist die Berechnung des allgemeinen Mittelwerts nicht mehr sinnvoll. Die Mietspiegelverordnung verlange, dass Tabellenfelder so gebildet werden, dass die für das Feld erhobenen Mieten möglichst ähnlich sind und sich von anderen Tabellenfeldern möglichst stark unterscheiden.

Darum müsse die Tabellenstruktur aus den Daten heraus ermittelt werden. Dies habe zur Folge, dass sich die Wohnflächenklassen zwischen den Baualtersklassen unterscheiden können und dass Baualtersklassen teilweise gemeinsam ausgewiesen wurden, weil sich ihre Mieten nicht ausreichend stark voneinander unterschieden.

Die hinter der ermittelten Tabellenstruktur stehende statistische Berechnungsmethode nennt sich „CART“. Da die Mitglieder der AG an dieser Form der Berechnung Zweifel hatten, haben die Verbände auf eine externe Überprüfung des Verfahrens bestanden. Prof. Dr. Timo Schmidt, Leiter des Instituts für Statistik und Ökonomik in Bamberg, kam zu dem Ergebnis, dass das Verfahren bei der Mietspiegelerstellung zulässig ist.

Die Darstellung des Berliner Mietspiegels 2024 unterscheidet nun nach den Wohnlagen und innerhalb der Wohnlagen nach Baualtersklassen und einzelnen Größenklassen. Das Institut erläutert dazu:

„Wie bisher wird in jedem Tabellenfeld ein Mittelwert ausgewiesen, dabei handelt es sich wie bei den letzten Mietspiegeln um den (gewichteten) Median. Der Median ist der Mietwert, der genau in der Mitte liegt, wenn alle erhobenen Werte der Größe nach sortiert werden.

Der Median wurde unter Berücksichtigung der Gewichtungsfaktoren berechnet. Analog zum Median wurde erneut auch die 3/4-Spanne berechnet. Die Spannengrenzen wurden so gewählt, dass 3/4 der gewichteten Datensätze innerhalb dieser Spanne liegen.

Der Mittelwert eines Tabellenfeldes ist die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen des entsprechenden Tabellenfeldes. Die ortsübliche Vergleichsmiete Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung bewegt sich innerhalb der ausgewiesenen Spanne und kann aufgrund von besonderen Merkmalen vom Mittelwert abweichen. Für die Einordnung innerhalb der Spanne wird eine Orientierungshilfe zur Verfügung gestellt.“

1. Mietspiegeltabelle 2024 – Einfache Wohnlage

Ortsübliche Vergleichsmieten (Stichtag 1.9.2023) Netto- Kaltmiete in Euro je Quadratmeter monatlich für vermieterseitig vollausgestattete Wohnungen. (siehe Bild 5–6 in der Online-Version des Beitrags)

2. Mietspiegeltabelle 2024 – Mittlere Wohnlage

Ortsübliche Vergleichsmieten (Stichtag 1.9.2023) Netto- Kaltmiete in Euro je Quadratmeter monatlich für vermieterseitig vollausgestattete Wohnungen. (siehe Bild 7–10 in der Online-Version des Beitrags)

3. Mietspiegeltabelle 2024 – Gute Wohnlage

Ortsübliche Vergleichsmieten (Stichtag 1.9.2023) Netto- Kaltmiete in Euro je Quadratmeter monatlich für vermieterseitig vollausgestattete Wohnungen. (siehe Bild 11–13 in der Online-Version des Beitrags)

4. Abschlag für vermieterseitig mit niedrigem Standard ausgestattete Wohnungen

Für Wohnungen bezugsfertig bis 1964

– ohne Sammelheizung, ohne Bad, mit WC in der Wohnung (IWC) oder
– mit Sammelheizung oder mit Bad, mit WC in der Wohnung (IWC)
liegt die ortsübliche Vergleichsmiete je Quadratmeter monatlich 0,45 Euro unter den Beträgen der jeweils zutreffenden Zeile (nach Wohnlage, Bezugsfertigkeit und Wohnungsgröße).

Diese Angaben haben wegen geringer Zahl an Mietwerten nur bedingte Aussagekraft. Diese Abschläge können daher nicht dem Anwendungsbereich des qualifizierten Mietspiegels zugeordnet werden.

5. Wohnlageneinstufung

Die Wohnlageneinstufung wurde wie bereits beim Mietspiegel 2019 auf der Grundlage des statistischen Verfahrens der Diskriminanzanalyse vorgenommen. Die Wohnlage hat sich im Mietspiegel 2024 für ca. 17 Prozent der Adressen geändert. Ca. 34.000 Adressen wurden in eine höhere, ca. 31.000 in eine niedrigere Wohnlage umgestuft.

6. Wohnlagekarte Berliner Mietspiegel 2024

Die Veränderungen der Wohnlagen lässt sich wie folgt darstellen:

• Friedrichshain-Kreuzberg (27 Prozent der Adressen wurden umgestuft, fast ausschließlich Aufstufungen)
• Marzahn-Hellersdorf (38 Prozent der Adressen wurden umgestuft, 31 Prozent der Adressen wurden aufgestuft, 7 Prozent wurden abgestuft; Aufstufungen vor allem in Ein- und Zweifamilienhausgebieten, für die der Mietspiegel nicht gilt)
• Lichtenberg (27 Prozent der Adressen wurden umgestuft, 9 Prozent der Adressen wurden aufgestuft, 17 Prozent wurden abgestuft)

V. ORIENTIERUNGSHILFE

Die Orientierungshilfe ist nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Änderungen dort haben keine Auswirkung auf die Erstellung eines Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. Die Merkmale in der Orientierungshilfe unterliegen der Abstimmung der Mitglieder der Arbeitsgruppe.

Wenig verwunderlich, auch hier gab es zähe Diskussionen. Hier ging es dann richtig ins Detail. Auch ohne Einzelheiten zu verraten, dürfte es nicht schwer sein, an den Ergebnissen abzuleiten, wer sich wo durchgesetzt hat (oder auch nicht), etwa daran, dass die erhöhenden Merkmale in der Merkmalgruppe „Bad/WC“ nur im Haupt-Bad, nicht im Gäste-WC vorhanden sein müssen, und „keine Duschmöglichkeit“ durch „kein Spritzschutz etc.“ ergänzt wurde.

Der „Lärmstern“ ist weggefallen. Das Straßenverzeichnis enthält keinen Hinweis mehr auf die in den Lärmkarten ausgewiesene Lärmbelastung an der jeweiligen Adresse. Die Lärmbelastung wird bereits in der Wohnlageneinstufung berücksichtigt, so dass ein gesonderter Ausweis nicht mehr erfolgt.

VI. FAZIT

Als Kompromiss wird der Mietspiegel niemanden wirklich zufriedenstellen. Um es mit Henry Kissinger zu sagen: Ein Kompromiss ist nur dann gerecht, brauchbar und dauerhaft, wenn beide Parteien damit gleich unzufrieden sind. Aus der Darstellung wird aber hoffentlich ersichtlich, wie viele Stellschrauben und Diskussionspunkte es gibt, die geklärt werden müssen, um überhaupt zu einem – jedenfalls brauchbaren – Ergebnis zu gelangen.