Das „Instrument“ der Feststellungsklage im Mietprozess der Wohnraummiete

B. FUNKTION DER FESTSTELLUNGSKLAGE UND FALLKONSTELLATIONEN
I. Die Feststellungsklage – Statthaftigkeit und Feststellungsinteresse

§ 256 Abs. 1 ZPO regelt die Statthaftigkeit der Feststellungsklage. Grundsätzlich ist die Feststellungsklage ein praktikables „Prozesswerkzeug“. Daher wird sie durch Mieter und Vermieter im Gewährleistungsprozess bei der Wohnraummiete häufig als prozessualer Haupt- oder Hilfsantrag herangezogen.⁶Zur Feststellung des vertragsgemäß geschuldeten Zustandes: BGH NJW 2019, 507, 509 Rz. 15. Im Mietprozess kann mit der Feststellungsklage entweder das Bestehen, das Fortbestehen von Rechtsverhältnissen oder streitige Ansprüche geklärt werden. Ebenfalls statthaft ist die Feststellungsklage zur Klärung der „Echtheit“ von Urkunden, wenn streitig ist, ob diese von der als Aussteller erkennbaren Person stammt.⁷Greger, in: Zöller, Zivilprozessordnung, 34. Aufl. 2022 ZPO § 256 Rdn. 5. Im Rahmen der negativen Feststellungsklage gem. § 256 Abs.1 S.1 Var.2 ZPO wird das Nichtbestehen von Ansprüchen oder Rechtsverhältnissen geklärt.⁸Klotz-Hörlin, in Hamm (Hrsg.) BeckRA-Hdb § 19 Kap. V Ziff. 7 Rdn. 146. Es gibt jedoch Fallgruppen, in denen die Feststellungsklage grundsätzlich nicht statthaft ist. Unstatthaft ist beispielsweiseeine Klage auf Feststellung von Rechtsfolgen aus einem erst zukünftig entstehenden Rechtsverhältnis. Ebenso fehlt das erforderliche Feststellungsinteresse , wenn ausschließlich die „rechtliche Vorfrage“ eines „streitigen“ Rechtsverhältnisses, z.B. der Schuldner-/ oder Annahmeverzug, die „Rechtswidrigkeit“ des gegnerischen Verhaltens⁹Zur Feststellung der unzulässigen Vollstreckung: BGH NJW 2018, 3441 Rz. 13f. oder die Überprüfung der Wirksamkeit einer Vertragsklausel in einem Wohnraummietvertrag klärungsbedürftig sind.¹⁰Foerste, in Musielak/Voit, Zivilprozessordnung 19. Aufl. 2022, ZPO § 256 Rdn. 2. Für die Darlegungs- und Beweislast gilt Folgendes: Die tragenden Tatsachen müssen dabei hinreichend konkretisiert werden, um später ggf. im Rahmen einer Beweisaufnahme geklärt zu werden. Auch im Rahmen einer positiven Feststellungsklage gilt, dass die Prozesspartei die Darlegungs-/Beweislast trägt, die sich eines Anspruchs „berühmt“. Bei einer negativen Feststellungsklage trägt derjenige die Beweislast, der einer Feststellungsklage, z. B. einer „Nichtschuld“, ausgesetzt ist.¹¹Foerste, in Musielak/Voit, Zivilprozessordnung 19. Aufl. 2022, ZPO § 256 Rdn. 38.

Beispiel: Der Mieter M übernimmt eine Wohnung in B als vormaliger Untermieter und Nachmieter. Lediglich mündlich wurde durch den Vermieter V bestätigt, dass ein Mietvertrag besteht. Einen schriftlichen Mietvertrag erhält der Mieter M nicht. Ihm wird auf einem Stück „Papier“ eine „Nutzungsoption“ für die Dauer von zwei Monaten versichert. Außerdem soll er das „Inventar“ des ursprünglichen Hauptmieters übernehmen. Nach zwei Monaten wird kein Mietvertrag ausgereicht.¹²BGH NJW-RR 2002, 1377; BGH NJW 2000, 2280, 2281; Nima Ghassemi- Tabar/Eckner, NZM 2011, 869, 870. Der M kann gem. § 256 Abs. 1 ZPO im Rahmen der positiven Feststellungsklage (Variante 1) auf Feststellung klagen, dass mit V ein wirksamer Mietvertrag besteht. Er muss feststellen lassen, dass über die „von ihm genutzte Wohnung, gelegen in B, S-Straße, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad, 1 Kammer, 1 Balkon und ein Kellerabteil ab dem Tag X ein Mietvertrag besteht.“ Diesbezüglich ist die Feststellungsklage (positive Feststellungsklage) statthaft. Es wird festgestellt, dass ein Rechtsverhältnis besteht und der M einen Überlassungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 1 BGB ableiten kann. Die Feststellungsklage soll der klagenden Partei, z. B. dem Mieter, zunächst die Möglichkeit einräumen, das Bestehen eines Rechtsverhältnisses¹³BeckOK ZPO/Bacher, 45. Ed. 1.7.2022, ZPO § 256 Rn. 3. zu bestätigen. Rechtsverhältnisse in diesem Sinne sind Verträge, Rechtsbeziehungen und Mitgliedschaften. Dabei stellt sich die Frage, ob weitere Ansprüche möglicherweise ausgeschlossen und Schadensersatzansprüche sowie eine Leistungsklage vorrangig sind.¹⁴BGH NJW 2008, 1578, 1579; NJW 2000, 1256 (1257); NJW 1993, 2993. Beispiel: Der V sagt dem M im Rahmen einer Vorvereinbarung mit „Mietvertragsoption“ schriftlich in einem Vorvertrag zu, er könne zum 01.12.2022 in die vormals durch den Vormieter VM bewohnte Wohnung als Hauptmieter einziehen. Zur Prüfung übergibt der M alle Unterlagen zur Bonität, die Selbstauskunft und einen Nachweis über seinen aktuellen Arbeitgeber (Gehaltsnachweis). Da ihm durch V verbindlich der Einzugstermin vom 01.11.2022 bestätigt wurde, bestellte M bereits ein Umzugsunternehmen und des Weiteren notwendige Möbel, u. a. eine Küche, weil er davon ausging, dass er einen Anspruch auf die Überlassung der Wohnung zum 01.11.2022 habe. Der V sagt plötzlich ab: „Leider haben wir uns doch für einen anderen Mieter entschieden“. Aufwendungs- und Schadensersatzansprüche (Vertrauensschäden) aus §§ 311 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB sind auf jeden Fall bis zur allgemeinüblichen Höhe erstattungsfähig. Demnach kann M eine Feststellungsklage gem. § 256 Abs. 1 ZPO einreichen. Mit dieser Feststellungsklage kann er differenziert zwei Anspruchsszenarien (in zeitlicher Hinsicht) geltend machen. Zum einen kann er feststellen, dass bislang nicht festgestellte, unsichere Schadenspositionen erstattungsfähig sind, z. B. bis zum Einzug in die Wohnung.¹⁵BGH MDR 1992, 76–77 – das erforderliche Feststellungsinteresse besteht idR bereits dann, wenn das Eintreten „konkreter“ Schadensfolgen möglich ist. Zum anderen kann der M für die Zukunft feststellen lassen (Feststellung im laufenden Rechtsverhältnis), dass alle zukünftigen Differenzschäden zu erstatten sind. Kann M den Schaden beziffern, muss er ggf. eine Leistungsklage einreichen. Ein Feststellungsinteresse iSv § 256 Abs.1 ZPO besteht jedoch nur dann, wenn für den vertraglichen oder gesetzlichen Anspruch des Klägers die Gefahr der Rechtsunsicherheit droht, indem der Beklagte diesen Anspruch ernstlich bestreitet oder sich eines eigenen Rechtsanspruchs gegen den Kläger berühmt. Das angestrebte Feststellungsurteil ist darauf gerichtet, diese „Rechtsunsicherheit“ zu beseitigen.¹⁶BGH NJW 2010, 1877; BGH NJW 1986, 2507. Ein berechtigtes Feststellungsinteresse liegt somit auch vor, wenn Unklarheit über den Umfang berechtigter Ansprüche besteht, weil diese durch die Beklagtenseite bereits dem Grunde nach bestritten werden.

II. PRAKTISCHE FALLGRUPPEN DER FESTSTELLUNGSKLAGE IM WOHNRAUMMIETRECHT

Im Wohnraummietrecht gibt es bei der Feststellungsklage unterschiedliche Fallgruppen:

1. Positive Feststellungsklage – besteht der Anspruch im Grunde nach der Höhe nach?

Mit der positiven Feststellungsklage kann zunächst der Anspruchsgrund (dem Grunde nach) festgestellt werden. Der Anspruchsgrund umfasst entweder das Rechtsverhältnis, die kausale Anspruchsbegründung oder den Schadensumfang der Höhe nach. Die positive Feststellungsklage ist darauf gerichtet festzustellen, ob ein Anspruch besteht und, wenn dieser besteht, in welchem Umfang und in welcher berechtigten Höhe.
Beispiel: Ein Mieter hat einen Anspruch auf Schadensersatz und kann diesen bislang nicht beziffern. Demnach muss er eine positive Feststellungsklage einreichen. Nach einem Wasserschaden „bestreitet“ der Vermieter seine Verantwortung und verweist darauf, dass Verwirkung eingetreten sei. Demnach besteht das Klageziel zunächst darin, festzustellen, dass ein Schuldverhältnis besteht, aus dem Pflichten gem. §§ 535 Abs. 1 S. 2, 241 Abs. 2, 242 BGB resultieren. Es ist festzustellen, dass Pflichten aus dem Schuldverhältnis (Dauerschuldverhältnis Wohnraummietvertrag) verletzt wurden. Denkbar ist die Erweiterung der Feststellungsklage auf die differenzierte Feststellung einzelner Pflichtverletzungen. In der praktischen Anwendung muss nicht lediglich eine Beschränkung auf den isolierten Klagegrund erfolgen. Vielmehr ist hier sinnvoll, Feststellungsanträge (positive Feststellungsklage) gerade bei mehreren „Kausalursachen“ in das Eventualverhältnis (Hilfsanträge) zu stellen.¹⁷Zur Feststellungsklage der Schadensersatzpflicht dem Grunde nach: Arz, NJW 2020, 3364, 3366. Dies ist insbesondere dann zweckmäßig, wenn sich weder ein klarer Haftungsgrund noch ein der Höhe nach final zu beziffernder Schadensersatzanspruch beziffern lässt.¹⁸BGH NJW-RR 2018, 1301 Rn. 19.

2. Positive Feststellungsklage – besteht der Anspruch (auch für die Zukunft) der Höhe nach?

Die positive Feststellungsklage kann auch darauf gerichtet sein, dass Ansprüche – für die Zukunft – festzustellen sind. Oftmals ist unklar, ob und in welchem Umfang entsprechende Ansprüche bestehen. Die positive Feststellungsklage ist zugleich prozessuales Instrument, um den Verjährungseintritt zu verhindern.
Beispiel: Mieter M macht Minderung aufgrund von Mängeln geltend. Diese sind unter anderem „Schimmelflecke“ im Bereich des Wohnzimmers. Ferner sind 2 von 4 Fenstern undicht. Bislang wurden die Mängel nicht behoben und ein Minderungsrecht durch die Vermieterin V zurückgewiesen. Um eine Kündigung zu vermeiden und aufgrund der Unsicherheit über die konkrete Minderungshöhe, begehrt M die Feststellung, dass er zur Minderung berechtigt sei.¹⁹Zur Minderungsfeststellungsklage im Verhältnis zur Leistungsklage Siegmund, MK 2022, 48 ff. Die positive Feststellungsklage kann herangezogen werden, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden. Diese Klage beugt dem vor, dass dem Mieter letztendlich bei einem fehlerhaften Minderungsansatz eine Kündigung droht. Hier ist Vorsicht geboten.²⁰Zu praktischen Tipps rund um die Mietminderung: Horst, ZAP 2020, 905 ff. Vereitelt die Gegenseite (Beklagtenseite) ernsthaft und endgültig die Durchsetzung der klägerischen Ansprüche, kann auch eine Klage auf zukünftige Zahlung (Leistung) gemäß §§ 257, 259 ZPO in Betracht kommen. Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass die zukünftigen Ansprüche durch die beklagte Partei ernsthaft und endgültig verweigert werden. Diesbezüglich ist das entscheidende Gericht um einen prozessualen Hinweis zu bitten. Sodann ist Erledigung zu erklären und auf die Leistungsklage umzustellen.

3. Zwischenfeststellungsklage und negative Feststellungsklage als Prozessinstrumente

Im laufenden Prozess kann die Erhebung der Zwischenfeststellungsklage gemäß § 256 Abs. 2 ZPO statthaft sein. Diese setzt voraus, dass die feststellungsbedürftigen Tatsachen für die Entscheidung der anhängigen Klage und somit den weiteren Prozess vorgreiflich sind.²¹BeckOK ZPO/Bacher,1.7.2022, ZPO § 256 Rn. 43. Besteht erst im laufenden Rechtsstreit Rechtsunsicherheit über einen zukünftigen Anspruch, kann die Zwischenfeststellungsklage gem. § 256 Abs. 2 ZPO erhoben werden. Eine Fallkonstellation lautet, dass ein Rechtsverhältnis, beispielsweise die Frage einer Zahlungspflicht oder das Bestehen von Mängelgewährleistungsansprüchen erst im laufenden Prozess streitig wurde. Diese ist gemäß § 256 Abs. 2 ZPO für die Zukunft zu klären.²²Lindner, in Lindner Wohnraummietrecht, 3. Aufl. 2019, Rn. 1770; Schmid, GE 2000, 851. Ein weiteres prozessuales „Instrument“ ist die negative Feststellungsklage. Diese kommt zur Anwendung, wenn das Nichtbestehen eines Anspruchs bzw. eines Rechtsverhältnisses geklärt werden soll. Berühmt sich eine der Prozessparteien eines Anspruchs, eines Gestaltungsrechts (Kündigung) oder verwehrt sich gegen eine erwartete und im Prozess geltend gemachte Schadenersatzforderung der Gegenseite, ist die negative Feststellungsklage statthaft.²³LG Berlin WuM 2017, 290, 291. Klassischer Anwendungsbereich ist die Feststellung, dass ein Kündigungsrecht des Vermieters nicht besteht: alternativ, um festzustellen, dass ein Vertrag nicht wirksam befristet wurde und der Mieter nicht zum Auszug verpflichtet ist. (Streitigkeiten über die Sachlichkeit von Schönheitsreparaturen).²⁴BeckOGK/Schmidt, 1.7.2022, BGB § 535 Rn. 386 f.; BGH ZMR 2010, 511, 512. Beispiel: Der Mieter wird fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt. Der Vermieter V erwidert die außergerichtliche Zurückweisung der Kündigung nicht. Demnach besteht Rechtsunsicherheit. Der Mieter kann demnach den folgenden Feststellungsantrag stellen: „Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis nicht infolge der fristlosen, hilfsweise fristgerechten Kündigung beendet wurde.“ Gleichwohl ist Vorsicht geboten. Denn eine negative Feststellungsklage sollte nicht vorschnell erhoben werden.

C. FAZIT

Die Feststellungsklage – gleich in welcher Form – ist ein sinnvolles Instrument, um klärungsbedürftige Ansprüche, die Begründetheit von Gestaltungsrechten (Kündigung) sowie im Prozess Zwischenfragen (Zwischenfeststellungsklage) zu klären. Der Prozessbevollmächtigte der Klagepartei sollte allerdings gut überlegen, ob er nicht doch aus Subsidiaritätsgründen eine vorrangige Leistungsklage einreicht.