Deutsch-Portugiesischer Rechtsdialog in Lissabon (Teil 2)
Recht auf Stadt
Die gemeinsame Veranstaltung der ARGE IWR und des DAV Portugal am 5. Dezember 2025 im Goethe-Institut Lissabon widmete sich im ersten Teil eingehend der Wohnungskrise und der urbanen Energiewende aus Sicht der Maßnahmen und Aktionspläne der Europäischen Union sowie der rechtlichen Instrumentarien zur Umsetzung der Energiewende und zur Förderung von Wohnraum durch Stadtplanung und Besteuerung des Bodens (siehe Heft 3).
Im zweiten Teil wurden sodann das deutsche und portugiesische Mietrecht, sowie die Besteuerung von Immobilien und Immobilieneinkünften in beiden Ländern gegenübergestellt, mit Blick auf rechtliche Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum.
KLASSISCHES MIETRECHT VS. KURZZEITMIETRECHT IN PORTUGAL
Der historisch-kulturell umrissene Einstieg in den portugiesischen Wohnungsmarkt und das portugiesische Immobilien- sowie Mietrecht erfolgte aus der kritischen Perspektive des Immobilienrechtlers Dr. Alexander Rathenau, Rechtsanwalt, Advogado und Honorarkonsul in Lagos. Portugal leidet seit Jahren unter einem strukturellen Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Das verfassungsrechtlich garantierte Recht auf Wohnen bleibt weitgehend unerfüllt. Während Wohnungseigentum historisch dominiert (über 70 %), ist der Mietmarkt klein und teuer. Auf die Liberalisierungsreformen des Mietrechts durch die Troika (2012) folgten Gegenmaßnahmen zum Mieterschutz. Das Ergebnis ist ein komplexes Rechtssystem, das sowohl Vermieter als auch Mieter abschreckt und den Schattenmarkt begünstigt.
Cristina Dein | Advogada | Lissabon | DEIN ADVOGADOS | www.dein.pt. (Inhaltliche Organisation der Veranstaltung)
Dr. Malaika Ahlers, LL.M. | Rechtsanwältin | Berlin | ADVANT BEITEN | www.advant-beiten.com
Maximilian Krämer LL.M. | Rechtsanwalt | Fachanwalt für Steuerrecht | Zert. Berater im Steuerstrafrecht | München | DNK RECHTSANWÄLTE | https://www.dnk-rechtsanwaelte.de
Eine allgemeine Mietzinsdeckelung existiert nicht; Die Mieten werden weitgehend durch Angebot und Nachfrage bestimmt, was preistreibend wirkt. Die akute Wohnungsnot manifestiert sich in der Zunahme illegaler Bauten, begünstigt durch mangelnden kommunalen Vollzug. Zugleich besteht ein rechtlicher Widerspruch: Seit 2024 können nicht lizenzierte Immobilien veräußert werden, für ihre Vermietung gelten jedoch weiterhin strenge Sanktionen.
Neben der klassischen Vermietung steht die „Alojamento Local“, Kurzzeitvermietung mit touristischer Ausrichtung, als eigener rechtlicher Komplex. Auch hier sind konstante Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen zu verzeichnen. Auf den ersten Boom und die Liberalisierung (2014 – 2016) folgten Gegenmaßnahmen mit dem Ziel, Auswüchse zu begrenzen.
Nach Einschätzung von Dr. Rathenau führen Rechtsunsicherheit, Bürokratie und unausgewogene Regulierung zu einem Wegfall von Wohnraum. Eine nachhaltige Förderung der Langzeitvermietung erfordere klare und faire Rahmenbedingungen sowie die konsequente Bekämpfung illegaler Praktiken; die bislang umgesetzten als auch avisierten Reformen seien hierfür nicht ausreichend.
KLASSISCHES MIETRECHT VS. KURZZEITMIETRECHT IN DEUTSCHLAND
Im Anschluss berichtete die Immobilien- und Mietrechtlerin Rechtsanwältin Beate Heilmann aus Berlin zum Thema „Klassisches Mietrecht vs. Kurzzeitmietrecht“.
Im deutschen Recht existieren zahlreiche Schutzvorschriften, die Mieter vor überhöhten Mieten bei Neuvermietung schützen (Mietpreisbremse), Mieterhöhungen einschränken sowie strenge Voraussetzungen für die Beendigung von Mietverhältnissen regeln. Sogenannte privilegierte Mietverhältnisse sind von diesem Schutz allerdings ausgenommen. Dazu zählen vor allem vorübergehend vermieteter Wohnraum – das muss klar im Mietvertrag geregelt sein – sowie vermietete Teile einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.
Eine Untervermietung bedarf der Genehmigung des Vermieters. Ein Anspruch auf deren Erteilung besteht, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse vorweisen kann, zum Beispiel die Begründung eines Nebenwohnsitzes oder die Ausübung einer befristeten Auslandstätigkeit. Unzulässig wird die Untervermietung bei einer vollständigen Gewahrsamsaufgabe durch den Hauptmieter, einer vertragswidrigen Nutzung durch den Untermieter, Überbelegung oder ihrer Vermietung über Portale wie Airbnb. Umstritten ist, ob Unzulässigkeit auch besteht, wenn der Hauptmieter über die Höhe der von ihm selbst zu zahlenden Miete hinaus Gewinn erzielt. Jedenfalls ist auch der Untermieter an die Mietpreisbremse gebunden. Die Überlassung einer Wohnung an Feriengäste kann eine Zweckentfremdung darstellen und bedarf daher grundsätzlich einer behördlichen Genehmigung.
Es bleibt abzuwarten, wie die Kurzzeitvermietung und der angespannte Wohnungsmarkt künftig in Einklang gebracht werden. Laut Koalitionsvertrag sollen jedenfalls Änderungen im Bereich der Kurzzeitvermietung und Klarstellung zum möblierten Wohnen erfolgen.
BESTEUERUNG VON IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND
Zum steuerrechtlichen Abschluss des Rechtsdialogs gaben die Münchner Steuerrechtler Rechtsanwältin Esther Seibt-Pfitzner, Fachanwältin für Steuerrecht und Zertifizierte Beraterin im Steuerstrafrecht, und Rechtsanwalt Maximilian Krämer LL.M., Fachanwalt für Steuerrecht und Zertifizierter Berater im Steuerstrafrecht, beide bei DNK Rechtsanwälte, einen kompakten Überblick über die Besteuerung von Immobilien und Immobilieneinkünften in Deutschland.
Ausgangspunkt war die Einordnung der Vermietung als private Vermögensverwaltung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung; praxisrelevant sind dabei insbesondere Abschreibungsfragen (AfA) sowie die umsatzsteuerliche Behandlung. Während die Wohnraumvermietung grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist, ergeben sich bei kurzzeitiger Vermietung und hotelähnlichen Zusatzleistungen häufig Umsatzsteuerfolgen und Abgrenzungsfragen, die im Einzelfall über Vorsteuerabzug und Kostenstruktur entscheiden.
„Ein weiterer Schwerpunkt lag auf dem Exit“
Ein weiterer Schwerpunkt lag auf dem „Exit“: Die Veräußerung im Privatvermögen ist nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist regelmäßig steuerfrei. Bei vorheriger Veräußerung innerhalb der genannten Frist können insbesondere Eigennutzungstatbestände für eine Steuerfreiheit Bedeutung gewinnen. Ergänzend wurden typische Weichenstellungen bei Schenkung und Erbfall angesprochen (Bewertung, Freibeträge, Steuerklassen). Flankierend ordneten die Referenten die je nach Gemeinde (Hebesatz) unterschiedlich hohe Grundsteuer sowie die je nach Bundesland unterschiedlich hohe Grund erwerbsteuer als wesentliche Kostentreiber ein. Besondere praktische Relevanz haben schließlich kommunale Regelungen – etwa Zweitwohnungsteuer und Zweckentfremdungsverbote. Während Zweckentfremdungsverbote darauf zielen, Wohnraum dem dauerhaften Wohnen und dem regulären Wohnungsmarkt vorzubehalten, kann die Zweitwohnungsteuer eine zusätzliche finanzielle Belastung darstellen; Verstöße können mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden.
„Abgerundet wurde der Vortrag durch einen Überblick über das DBA Deutschland–Portugal und typische Beratungsfelder in grenzüberschreitenden Fällen“
Abgerundet wurde der Vortrag durch einen Überblick über das DBA Deutschland–Portugal und typische Beratungsfelder in grenzüberschreitenden Fällen. Betont wurde zudem der Nutzen frühzeitiger Klärungsinstrumente (insbesondere verbindliche Auskünfte sowie bei DBA-Themen Verständigungs-/Vorabverständigungsverfahren), um langwierige Streitverfahren und Folgerisiken zu vermeiden.
BESTEUERUNG VON IMMOBILIEN IN PORTUGAL
Der portugiesische Steuerrechtler Rogério Fernandes Ferreira, Gründer und Managing Partner von RFF Lawyers (Lissabon/Porto) stellte die Besteuerung von Immobilien in Portugal entlang des typischen Lebenszyklus einer Immobilie dar. Beim Erwerb sind regelmäßig IMT (kommunale Grunderwerbsteuer) und Stempelsteuer zu berücksichtigen, die typischerweise vor dem Erwerbsakt anfallen. In der Haltedauer folgt die jährliche IMI (kommunale Immobiliensteuer); ergänzend kann – abhängig von Struktur und Bemessungsgrundlage – eine zusätzliche Belastung (AIMI) relevant werden. Im Bereich der laufenden Erträge wurde zwischen Wohn- und Gewerbemiete sowie der Kurzzeitvermietung („Alojamento Local“, z. B. Airbnb) differenziert; gerade dort spielen vereinfachte Besteuerungsmechanismen, Abgrenzungsfragen und umsatzsteuerliche Aspekte eine wichtige Rolle. Ein weiterer Fokus lag auf der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei Privatpersonen und Gesellschaften sowie auf typischen Gestaltungsoptionen, etwa über indirekte Investments in Immobilienvehikel. Praktisch hervorgehoben wurde außerdem die Bedeutung von Due-Diligence und sauberer Transaktionsdokumentation im Vorfeld, um steuerliche und registerrechtliche Risiken zu vermeiden.
Abschließend ging Ferreira auf Doppelbesteuerungsfragen und die praktische Umsetzung von DBA-Entlastungen ein, die regelmäßig formelle Nachweise und Meldeprozesse voraussetzen. Für Konfliktfälle wurde die in Portugal etablierte steuerliche Schiedsgerichtsbarkeit (CAAD) als spezialisiertes Forum angesprochen, das typischerweise mit straffem Zeitplan arbeitet. Ein kurzer Ausblick auf aktuelle wohnungspolitische Maßnahmen und steuerliche Anreize rundete den Beitrag ab.
SCHLUSSBETRACHUNG
Der Deutsch-Portugiesische Rechtsdialog verdeutlichte die Dringlichkeit der europäischen Wohnungskrise. Während die Energiewende durch EU-Rechtsakte gesteuert ist, bleiben Miet- und Immobiliensteuerrecht national geprägt. Mit dem European Affordable Housing Plan setzt die Kommission erstmals einen strategischen Rahmen zur Förderung von Wohnraum. Dabei positioniert sie sich zunehmend als Impulsgeber für koordinierte Reformen auf EU-Ebene, insbesondere in Bezug auf die Regulierung von Kurzzeitvermietungen, für die bis Ende 2026 eine neue Gesetzesinitiative erwartet wird.
