Ein weiterer Baustein für die Nachhaltigkeit: die Fernwärme

Der damit einhergehende regulatorische Rahmen erfasst mittlerweile jeden Wirtschaftssektor. Ein besonderes Augenmerk wird zunehmend auf den Gebäude sektor gelegt; dieser hat sich in den letzten Jahren aufgrund Nichteinhaltung der Klimaziele exponiert. Die Mehrheit der im Gebäudesektor verbrauchten Energie ist die thermische, also Wärmenergie. Beinahe 40 Prozent aller CO2-Emissionen in Deutschland sind auf Wärme zurückzuführen. Konsequenterweise ist es erforderlich, gerade die Erzeugung, den Transport und die Nutzung von Wärme CO2-neutraler zu gestalten.

„Beinahe 40 Prozent aller CO2-Emissionen in Deutschland sind auf Wärme zurückzuführen“

Die Gesamtheit dieser Bemühungen zur Dekarbonisierung wird als Wärmewende bezeichnet und stellt neben der Stromwende und Verkehrswende eine der drei Säulen der Energiewende dar. Neben der Steigerung der Energieeffizienz setzt die Wärmewende auf den Einsatz erneuerbarer Energien und hier insbesondere auf klimaneutrale Fernwärme. Durch die zentrale Versorgung mit Fernwärme (und auch Nahwärme) können Platz und Kosten gespart werden und viele unterschiedliche erneuerbare Wärmequellen (Abwärme, Wärmespeicher, Power-To-Heat, Biomasse etc.) integriert werden.

Indessen bringen die Lieferung und Abnahme von Fernwärme einen Strauß rechtlicher Herausforderungen mit sich (hierzu unter 3.), die, nach einem kurzen Ausflug zu der Situation in Berlin (hierzu unter 2.), skizziert werden.

2. FERNWÄRME IN BERLIN

Berlin verfügt mit über 2000 Kilometern über das größte Fernwärmenetzwerk in Westeuropa. Dieses versorgt rund 700.000 Wohnungen und ca. 8000 weitere Gebäude. Diese Vorreiterrolle soll, insbesondere durch die Berliner Energie und Wärme (BEW), die 2024 einen wesentlichen Teil des Berliner Fernwärmenetzes von Vattenfall übernahm, weiter ausgebaut werden. Um die Klimaneutralität ihres Fernwärmenetzes im Gleichlauf mit den gesetzlichen Vorgaben bis 2045 zu erreichen, sind Investitionen in Milliardenhöhe vorgesehen. Weitere Leitungen werden beispielsweise derzeit in Spandau, Wedding und Weißensee verlegt.

„Berlin verfügt mit über 2000 Kilometern über das größte Fernwärmenetzwerk in Westeuropa“

Hinzu kommen weitere kleine Fernwärmenetze, die oftmals im Rahmen der Entwicklung von Neubauquartieren integriert werden. Diese Fernwärmenetze sind zumeist hydraulisch von denen der BEW getrennt und versorgen deutlich kleinere Gebiete.

Grundlage der Entwicklung und Erweiterung dieser Fernwärmenetze ist die bereits voranschreitende Wärmeplanung für Berlin. Erste Ergebnisse dieser Wärmeplanung nach dem Wärmeplanungsgesetz (WPG) können auf der Website der Stadt eingesehen werden.

3. DIE RECHTLICHEN GRUNDLAGEN DER FERNWÄRMEVERSORGUNG

Der Fernwärmemarkt wird in Deutschland zwar in geringerem Maße reguliert als der für Strom und Erdgas; der Anschluss an ein Fernwärmenetz unterliegt allerdings trotzdem einiger gesetzlichen Regelungen, mit denen sich der Rechtsanwender vertraut machen sollte.

4. DIE PFLICHT ZUM ERNEUERBAREN HEIZEN

Die mit der Novelle der §§ 71 ff. Gebäudeenergiegesetz (GEG, sog. „Heizungsgesetz“) im Jahr 2023 eingeführte Pflicht von Gebäudeeigentümern, mit mindestens 65 Pro zent erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme zu heizen, dürfte mittlerweile jedem bekannt sein. Verletzt der Gebäudeeigentümer diese Pflicht nach ihrer Entstehung, droht ihm nach § 108 Abs. 1 Nr. 12 GEG die Erhebung eines Bußgeldes.

5. ERFÜLLUNGSOPTION

Der Gebäudeeigentümer kann sein Gebäude zur Erfüllung dieser Pflicht an ein Fernwärmenetz anschließen und sich damit seiner eigenen Pflicht zur Organisation von der Erzeugung von Wärme aus erneuerbaren Quellen oder unvermeidbarer Abwärme entledigen (sog. Erfüllungsoption).

Der Fernwärmeversorger muss hierbei nach § 71b GEG zusichern, dass er die gesetzlichen Regelungen zur Dekarbonisierung einhält. Diese Regelungen sind im Wesentlichen in § 29 ff. WPG zu finden.

6. ZEITSCHIENE FÜR DAS ERNEUERBARE HEIZEN

In zeitlicher Hinsicht sind für die Entstehung der Pflicht zum erneuerbaren Heizen die Übergangsfristen nach § 71 Abs. 8 GEG zu beachten.

Am Beispiel Berlin zeichnet sich demnach die folgende Zeitschiene ab: Als Gemeinde mit über 100.000 Einwohnern am 1. Januar 2024 ist der späteste Zeitpunkt der Pflichtentstehung der 30. Juni 2026. Sollte sich Berlin vor diesem Zeitpunkt für eine sog. Gebietsausweisung (§§ 26 f. WPG, Ausweisung als Gebiet zum Neu- oder Ausbau von Wärmenetzen) für das betroffene Grundstück entscheiden, entsteht die Pflicht zum erneuerbaren Heizen für dessen Eigentümer einen Monat nach der Bekanntmachung der Gebietsausweisung. Betreiber von neuen Wärmenetzen (Baubeginn nach dem 1. Ja nuar 2024) müssen ihre Fernwärme bereits ab dem 1. März 2025 mit 65 Prozent erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen.

7. DIE UMSTELLUNG AUF EINE GEWERBLICHE WÄRMELIEFERUNG

Die Umstellung von einer Eigenversorgung des Gebäudeeigentümers auf eine gewerbliche (Fern-)Wärmelieferung stellt die Immobilienbranche vor große Herausforderungen. § 556c BGB i. V. m. der Wärmelieferverordnung (WärmeLV) verpflichten Lieferant und Vermieter dazu, mit der Umstellung auf eine Fernwärmelieferung keine höheren Kosten für die Mieter des anzuschließenden Gebäudes zu erzeugen (sog. Kostenneutralität). Gelingt dies nicht, können die erhöhten Wärmekosten nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Besondere Aufmerksamkeit ist hierbei den Preisregelungen des neuen Wärmeliefervertrags zu widmen. § 3 WärmeLV sieht zwingende Inhalte der verwendeten Preisänderungsklausel vor, es besteht ein Textformerfordernis und die bereits genannte Kostenneutralität muss eingehalten werden.

8. DIE BESONDEREN VERSORGUNGSBEDINGUNGEN

Die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) sieht eine Myriade von Regelungen für Versorgungsverträge vor. Die Verordnung fungiert dabei als AGB mit Verordnungscharakter – sie soll einen Ausgleich zwischen den Interessen des Fernwärmeversorgers und des Kunden finden und gilt auch ohne Weiteres im unternehmerischen Rechtsverkehr.

Bei der Prüfung eines Wärmeliefervertrags sollten insbesondere die Regelungen zur Laufzeit und zur Preisänderungsklausel untersucht werden:

Nach § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV kann ein Wärmeliefervertrag längstens auf zehn Jahre nach Vertragsschluss vereinbart werden. Längere Vertragslaufzeiten sind allein nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV vereinbar. Nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV müssen Preisänderungsklauseln so ausgestaltet werden, dass sie die Kostenentwicklung der Erzeugung und Bereitstellung von Wärme und die Verhältnisse des Wärmemarkts berücksichtigen. Hinsichtlich dieser Formulierung ist eine beinahe inflationäre Rechtsprechungskasuistik entstanden, welche die Gestaltung einer wirksamen Preisänderungsklausel erheblich erschwert.

9. AUSBLICK – VORHABEN DER KOALITION

Auch aufgrund der zunehmenden Bedeutung der Fernwärme gerät sie aktuell häufiger in den Fokus der Behörden und des Gesetzgebers.

Das Bundeskartellamt überwacht die Preisgestaltung größerer Fernwärmelieferanten immer aufmerksamer (siehe Bekanntmachung vom 20. März 2025). Es sind überdies weitere kartellrechtliche Verfahren vor den Landeskartellämtern bekannt. Die vertiefte kartellrechtliche Befassung mit der Fernwärme bedeutet für Fernwärmeversorger einen strengen Blick von außen auf ihre Preis- und sonstigen Vertragsbedingungen. Die zunehmenden Transparenzpflichten für Fernwärmeversorger verlangen, dass die für ihr Netzgebiet geltenden Vertragsregelungen in vielen Fällen veröffentlicht werden.

Zudem enthält der Koalitionsvertrag der soeben angetretenen Union und SPD auf S. 35 einen eigenen Abschnitt zur Wärme und einiges zum Fernwärmeausbau: Die Förderung soll gesetzlich geregelt und aufgestockt werden, um den Bau von Nah- und Fernwärmenetzen zu unterstützen. Um sichere Investitionsbedingungen zu schaffen, sollen die WärmeLV und die AVBFernwärmeV zügig novelliert und weitere Potenziale der industriellen Abwärme gehoben werden. Unter Bauen und Wohnen findet sich, dass das „Heizungsgesetz“ abgeschafft werden soll. Das neue GEG werde technologieoffener, flexibler und einfacher.

Damit sind auch erhebliche Änderungen der genannten rechtlichen Grundlagen zu erwarten. Hierbei ist aber zumindest hinsichtlich des GEGs zu bemerken, dass deren Regelungen z. T. auf der Umsetzung der Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) beruht. Der Handlungsspielraum der neuen Regierung bei dessen Änderung ist damit nicht so umfassend, wie von mancher Seite bislang suggeriert wurde.