Einführung in die Immobilienbewertung

GRUNDLAGEN DER WERTERMITTLUNG NACH DER IMMOWERTV

In § 194 BauGB befindet sich die Legaldefinition zum Verkehrswert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlungbezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Grundlage für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken ist die ImmoWertV, wobei nach § 8 Immo- WertV grundsätzlich drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung kommen:

• das Sachwertverfahren (§§ 21–23 ImmoWertV),
• das Ertragswertverfahren (§§ 17–20 ImmoWertV),
• das Vergleichswertverfahren (§§ 15, 16 ImmoWertV)

1. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt. Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objekts entstehen würden.
Der Bodenwert wird mittels der Bodenrichtwerte im Wege des Vergleichswertverfahrens bestimmt.
Die Ermittlung des Gebäudesachwertes erfolgt auf der Grundlage von Herstellungskosten, die für durchschnittliche Objekte veröffentlicht sind, unter Berücksichtigung einer Alterswertminderung und bei zeitlicher Anpassung mit dem Baupreisindex.
Die Marktanpassungsfaktoren wie Lage, Wert des Grundstücks, Baujahr, Zustand, Gesamtnutzungswert, Restnutzungsdauer und Normalherstellungskosten ergeben sich aus einer internen Datensammlung der Gutachterausschüsse.

„Jede Immobilie ist so viel wert, wie einer bereit ist, dafür zu zahlen“

Nicht immer entspricht der Verkehrswert aber dem Verkaufspreis. So lagen – zumindest in der Vergangenheit in Berlin – wegen der starken Nachfrage und dem geringen Angebot die Kaufpreise deutlich über dem Verkehrswert.

2. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei der Bewertung von Renditeimmobilien angewandt, also bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Bürogebäuden und sonstigen Gewerbeimmobilien. Dabei wird der Wert der Immobilie anhand der erbrachten Miet- und Pachterträge ermittelt. Zudem ist der Bodenwert maßgeblich, der nicht an Wert verliert, während das Gebäude durch Abnutzung im Laufe der Zeit weniger wert ist. Es ergibt sich folgende Formel zur Berechnung des Ertragswertes:

Ertragswert = Bodenwert (Bodenrichtwert × Grund stücksfläche) + Gebäudeertragswert
Der Gebäudeertragswert ermittelt sich nach der Formel:
Rohertrag (marktübliche Miete – Bewirtschaftungskosten)
= Reinertrag des Grundstücks
– Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
× Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert

Der Rohertrag beschreibt die nachhaltig erzielbare Jahresmiete eines Objekts. Herr Hubrich wies darauf hin, dass für die Bewertung nicht die tatsächlichen und gegebenenfalls sehr viel niedrigeren Mieten berücksichtigt werden, sondern allein die marktüblichen Mieten. Bewirtschaftungskosten sind alle Kosten, die für die Instandhaltung der Immobilie und des Grundstücks anfallen, wobei nicht nur die auf den Mieter umlegbaren Kosten berücksichtigt werden.
Der Reinertrag der Immobilie wird vermindert um die Bodenwertverzinsung, die sich aus dem Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins ergibt.
Der Liegenschaftszins wird durch die örtlichen Gutachterausschüsse ermittelt und basiert auf einer Kaufpreissammlung aus echten Verkäufen. Beim Liegenschaftszins handelt es sich um eine Rechengröße, die angibt, wie der Verkehrswert einer Immobilie marktüblich verzinst werden würde. Der Liegenschaftszinssatz ist nicht mit dem Kapitalmarktzinssatz gleichzusetzen. Er berücksichtigt immobilienspezifische Besonderheiten wie beispielsweise das mit der Immobilie verbundene wirtschaftliche Risiko und die Lage des Objekts.
Generell gilt hier: Je geringer der Liegenschaftszins, desto höher der Ertragswert (und umgekehrt). Änderungen des Liegenschaftszinssatzes um 1 % bewirken (bei langer Restnutzungsdauer) eine Änderung des Ertragswertes um rund 20 %.
Der Liegenschaftszinssatz ist die Stellschraube für die Bewertung. Dies ist auch der Grund dafür, warum sich gerade bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, die ab 2023 verschenkt oder vererbt werden, durch das neue Jahressteuergesetz die steuerliche Ermittlung der Grundstückswerte und damit letztlich die Schenkungsbzw. Erbschaftssteuer empfindlich erhöht. Soweit von den Gutachterausschüssen nämlich keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung stehen, gilt beispielsweise ein Zinssatz von 5 % für Mietwohngrundstücke. Künftig soll dieser Wert nur noch mit 3,5 % angesetzt werden.
Dieser Gebäudereinertrag ist mit einem Vervielfältiger zu multiplizieren und ergibt dann den Gebäudeertragswert.
Der Vervielfältiger ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren, die sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszinssatz mathematisch abgeleitet. Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen.

3. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist bei unbebauten Grundstücken, Reihenhäusern in einheitlichen Baugebieten und Eigentumswohnungen anzuwenden. Dabei wird nach der ImmoWertV der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet (§§ 15, 16 Immo- WertV), die in der Vergangenheit in vergleichbarer Lage der Immobilie verkauft wurden.
Grundlage für diesen Vergleich bildet die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses, in der alle Kaufpreise festgehalten werden. Gibt es ausreichend viele aussagekräftige Referenzwerte, wie z.B. in Berlin, ist dieses Verfahren das beste und sicherste Wertermittlungsverfahren, da es über den Vergleich mit anderen tatsächlich getätigten Grundstücksverkäufen zu den präzisesten Ergebnissen führt.
Allerdings kommt es bei bebauten Grundstücken regelmäßig nur dann in Betracht, wenn diese mit typisierten Gebäuden bebaut sind. Bei bebauten Einfamilienhäusern unterscheiden sich die Objekte häufig in ihren wertbestimmenden Merkmalen, d.h. die Bauweise, Gebäudegröße, Baujahr, Gesamtzustand und Ausstattungsgrad. In diesen Fällen ist die Vergleichswertmethode eher ungeeignet.
In Berlin können die aktuellen Bodenrichtwerte des Berliner Gutachterausschuss www.berlin.de/gutachterausschuss unkompliziert über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS abgefragt werden.
Nach diesem Parforceritt in einer knappen Stunde durch die Immobilienbewertung gab Christian Hubrich noch einen Ausblick auf die künftige Wertentwicklung von Immobilien.

„Der Markt hat sich durch die gestiegenen Bauzinsen völlig gedreht – erstmals sinken die Immobilienpreise“

Die Immobilienpreise sinken seit Monaten, und zwar selbst in hippen Großstädten wie Berlin, in der sich seit zehn Jahren die Preisspirale wegen der hohen Nachfrage nur nach oben gedreht hat. Durch die Inflation und den Anstieg der Bauzinsen sei für viele potenzielle Käufer ein finanzierter Kauf nicht mehr bezahlbar, was zu einer abwartenden Haltung führe und damit zu einem höheren Angebot an Verkaufsimmobilien.
Für Verhandlungen über den Zugewinnausgleich und Pflichtteilsansprüche kann es ausgesprochen hilfreich sein, schon in den außergerichtlichen Verhandlungen eine Marktwertanalyse bzw. Vergleichswertberechnung vorzulegen. Die Erstellung einer solchen hat Herr Hubrig den Teilnehmern der Arbeitskreise für ein Pauschalhonorar von 500,00 € angeboten.