Gerechte Miete

Daraus leitet sie zwei Eingangsthesen ab:

Der freie Markt sorgt nicht zuverlässig für Mieten, die von der lokalen Bevölkerung gezahlt werden können, und weiter: Wohnungspolitik sollte der Prognose Unsicherheit Rechnung tragen, was sie (bisher) nicht tut. Dies untermauerte die Referentin mit verschiedenen Statistiken, etwa dem Tiefstand bei Sozialwohnungen und dem Anstieg der Kosten gemäß SGB II.

„Wohnungsmangel führt zu dysfunktionalen Städten“

Wohnungsmangel führe zu dysfunktionalen Städten, wenn sich Personen, die Dienstleistungen des täglichen Lebens erbringen – wie etwa Kita-Personal – keine Wohnungen vor Ort mehr leisten können. Sehr interessant war der Hinweis auf den Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik aus dem Jahr 1994. Dort hieß es:

„Schon des längeren wird die Meinung vertreten, daß der soziale Wohnungsbau herkömmlicher Form durch eine Subjektförderung ersetzt werden sollte, um die Zielgenauigkeit des staatlichen Mitteleinsatzes zu verbessern. Die Kommission schließt sich dieser Meinung im Grundsatz an. Sie präsentiert eigene Vorschläge zur Verbesserung des Wohngeldes und zur Vergrößerung des Anreizes, Belegungsrechte zur Verfügung zu stellen. Belegungsrechte (ohne Mietverbilligung) sind auch bei einer Umstellung auf die Subjektförderung unverzichtbar, um bestimmten Gruppen den Zugang zum Wohnungsmarkt zu sichern. Wenn Belegungsrechte sehr teuer sind, mag auch eine Objektförderung zum Zuge kommen. Die Objektförderung sollte aber nur in bestimmten Fällen und dann auch nur in vereinbarter und einkommensorientierter Form eingesetzt werden.“³BT-Drucks. 13/159 S. 3 f.

Ein Denkfehler, so die Referentin. Die Subjektförderung kann schnell zu teuer werden. Und wenn es zu teuer wird, kann man nicht schnell in die Objektförderung umsteuern.

Stattdessen plädiert sie – am Beispiel der Stadt Ulm – für eine strategische Bodenbevorratungspolitik. Dort würden Neubaugebiete nur ausgewiesen, wenn die Stadt alle Grundstücke gekauft hat. Ähnliches gebe es in Wien. Auch hier gebe es Verwerfungen, aber der freie Markt sei nicht so verzerrt wie in München, obwohl Wien als Großstadt genauso beliebt sei.

These 3 lautet also: Es verbietet sich nicht aus Gründen der Gerechtigkeit, sondern empfi ehlt sich , insbesondere über eine langfristige strategische Bodenpolitik die Wohnkosten für alle niedrig zu halten.

„Über eine langfristige strategische Bodenpolitik können die Wohnkosten für alle niedrig gehalten werden“

Die derzeitige Marktregulierung sei zu einseitig auf den Schutz des Bestandsmieters fokussiert. Bestands- und Neuvertragsmieten gingen immer weiter auseinander. Der Kündigungsschutz, (§ 573 BGB, insbesondere auch das Verbot der Mieterhöhungskündigung in § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB) und die Begrenzung der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB richten sich allein an Bestandsmieter. Wer einen Mietvertrag hat, wird also weitreichend geschützt.

Für Vermieter bedeutet dies: Wer die Miete jahrelang nicht erhöht hat, kann dies nicht aufholen. Sie stellte die Frage in den Raum, warum Vermieter die Miete nicht regelmäßig erhöhten. Das liege teilweise daran, dass eventuell keine große Gewinnabsicht vorliegt, manche Vermieter würden nicht erkennen, dass das für sie nachteilig sei, und es sei faktisch auch nicht ganz einfach, weil die Mietspiegel auch umstritten und für „Lieschen Müller“ auch nicht immer leicht nachvollziehbar seien.

Es gebe grundsätzlich keine Begrenzung der Neuvermietungsmieten, die Mietpreisbremse gelte nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten und sei schwierig in der Durchsetzung. Die Verfolgung von Wuchermieten als Ordnungswidrigkeit sei wegen der hohen subjektiven Anforderung vielerorts praktisch bedeutungslos. Manche Vermieter versuchten, die bestehenden Begrenzungen durch die Möblierung oder die Vermietung einzelner Zimmer an „Zwangs-WG“ zu umgehen.

Dies führt zu These vier und fünf: Die Fokussierung des Mieterschutzes auf den Bestandsmieter produziert in Gebieten mit angespannten Mietmärkten wie Groß und Universitätsstädten eine starke Segmentierung der Mietmärkte in günstige Altverträge und teure Neumietverträge. ⁴Dazu eingehend Gesll JZ 2024,642 ff.

Diese Segmentierung berge Fehlanreize für Vermieter und Altmieter: Mieter hielten an Wohnungen fest, die sie gar nicht mehr benötigen. Umgekehrt bestehe für Vermieter ein massiver ökonomischer Anreiz für Kündigungen.

Durch das BGH-Urteil vom 28.1.2026⁵BGH v. 28.1.2026 – VIII ZR 228/23, s. dazu Gsell, NZM 2026, 185. Streyl: Abschöpfung von Untervermietungseinnahmen, ZM 2026, 252. zur gewinnbringenden Untermiete wurde These 6 ganz aktuell: Die Segmentierung provoziert prekäre Untermietverhältnisse. Prekär deshalb, weil der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses nach § 546 Abs. 2 BGB zur Rückgabe verpflichtet ist.

Ihre abschließende These sieben lautet: Die Segmentierung der Mietmärkte in Alt- und Neumieten ist ungerecht und im aktuellen Ausmaß inakzeptabel. Der Abstand zwischen Alt- und Neumieten muss dringend verringert werden

„Die Segmentierung der Mietmärkte in Alt- und Neumieten ist ungerecht“

Dies müsse von zwei Seiten angegangen werden: Es müsse durchaus eine Begrenzung der Neuvermietungsmieten geben, andererseits müssen Vermieter einer Bestandswohnung die Möglichkeit haben, sehr geringe Altmieten jedenfalls im Einzelfall erhöhen zu können.

Zum Schluss des Vortrags stellte sie kurz den Referentenentwurf Mietrecht II vor. Diese Bestrebungen des Gesetzgebers werden sicherlich in künftigen Veranstaltungen für reichlich Diskussionsstoff sorgen.

In der anschließenden Diskussion – Fachpublikum war reichlich anwesend, unter anderem die Vorsitzenden zweier Mietberufungskammern des LG Berlin und Stimmen aus der Wissenschaft – wurde u. a. die Frage diskutiert, ob der Mietspiegel wirklich so schwer handhabbar sei, ob eine Wohnungsdatenbank besser wäre und wie praktikabel das wäre. Sehr dogmatisch wurde es bei der Frage, wie § 553 BGB auszulegen sei. Im Hinblick auf das seit Jahren hängende Bauprojekt am Pankower Tor wurde die Frage angesprochen, inwieweit der Staat hier bei der Wohnungspolitik versagt.

Fazit der Veranstaltung: Das Mietrecht kann die Probleme der angespannten Wohnungsmärkte nicht lösen – aber so wie es jetzt ist, schützt es zu einseitig Bestandsmieter.

Das Ganze wird auf dem DJT in Erfurt vom 16. bis 18.9.2026 sicherlich vertieft werden, und zwar im Rahmen des Fachprogramms Zivil- und Sozialrecht unter dem Thema „Wohnen für alle“.⁶https://djt.de/75-djt/fachprogramm/zivil-und-sozialrecht/