Kein Anspruch auf „gewinnbringende“ Untervermietung

I.

Der BGH hat am 28.1.2026 – VIII ZR 228/23 – ein vielbeachtetes Urteil erlassen, das in allen Ballungsgebieten, in denen Wohnknappheit herrscht, Folgen haben wird. Gerade in Berlin hatten seit einigen Jahren Mieter von Wohnungen die Untervermietung als florierendes Geschäftsmodell für sich entdeckt, indem sie ihre Wohnung ganz oder teilweise Untermietern zu einem Mietzins überlassen haben, der weit über der von ihnen selbst geschuldeten Miete lag.

Dem ist jetzt ein Riegel vorgeschoben.

Der Fall: Der Beklagte war seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen, möblierten Zweizimmerwohnung. Die Klägerin war die Vermieterin. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 Euro. Aufgrund eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete der Beklagte die Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis ab Anfang des Jahres 2020 für monatlich 962 Euro (nettokalt) zuzüglich einer Betriebsund Heizkostenvorauszahlung (insgesamt monatlich 1.100 Euro) an zwei Untermieter. Nachdem die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung vergeblich abgemahnt hatte, erklärte sie im Februar 2022 die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben (LG Berlin II v. 27.9.2023 – 64 S 270/22, NZM 2024, 34).

Der BGH hat den Herausgabe- und Räumungsanspruch der Vermieterin bejaht. Begründet wurde dies mit der schuldhaften, nicht unerheblichen Verletzung der Pflichten des Mieters aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Ihm stand ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis einer – gewinnbringenden – Untervermietung nicht zu.

„Damit schützt der BGH auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese vor überhöhten Untermieten geschützt werden“

Der Mieter kann die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nur dann verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hat. Der Zweck der Untervermietung bestehe nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen. Der BGH erkennt zwar Interessen im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an, wie er in der Vergangenheit mehrfach entschieden hat, die z. B. in der Verringerung der zu tragenden Mietaufwendungen liegen. Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, ist hiervon indes nicht umfasst.

Damit schützt der BGH – wie er betont – auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese vor überhöhten Untermieten geschützt werden.

1.)

Über den sog. „Möblierungszuschlag“ für die Überlassung von Mobiliar, der über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters entgelten soll, hatte der BGH hier nicht zu entscheiden, da der beklagte Mieter hier nicht relevant vorgetragen hatte. Dies lässt den Umkehrschluss zu, dass aber grundsätzlich ein solcher zulässig ist. Wie dieser jedoch zu bemessen ist, darüber rätseln die Fachleute weiterhin. Dies hat die Bundesjustizministerin auf den Plan gerufen.

2.)

Ebenso hatte der VIII. Zivilsenat nicht darüber zu entscheiden, ob ein solches Interesse an der Untervermietung etwa auch wegen eines Verstoßes der Untermiethöhe gegen die sog. „Mietpreisbremse“ abzulehnen war.

Ein Anspruch des Mieters auf Genehmigung besteht dann nicht, wenn damit ein Verstoß gegen gesetzliche Vorgaben einhergehen würde, etwa wenn der Untermietzins gegen die Mietpreisbremse verstößt oder ein auffälliges Missverhältnis zur Hauptmiete besteht (Caspers in NZM 2025,1018; Unger in NWM 2025,1001).

3.)

Ein Nebenaspekt dieser BGH-Entscheidung war der vom Berufungsgericht mit Blick auf die Regelung des § 553 Abs. 2 BGB aufgeworfener Gesichtspunkt der Teilhabe des Vermieters an dem durch die Untervermietung erzielten Gewinns, worin der BGH keine Stütze im Gesetz fand. Letztlich würde dies die Entwicklung von über die Mietpreisbremse hinausgehende Geschäftsmodelle fördern, wenn nämlich Vermieter und Mieter zum Nachteil der Untermieter zusammen agierten. Bereits jetzt gibt es in Berlin gewerbliche Untervermietung als Geschäftsmodell. Es könnte also Akteure auf den Plan rufen, wonach Vermieter den Mieter animieren, preisrechtlich überhöhte Untermieten zu fordern, an denen sie ja dann beteiligt würden. Ein Schutz des Untermieters vor überhöhten Mieten würde damit allerdings unterlaufen werden.

II.

So erfreulich das Urteil für die Wohnungssuchenden sein mag, umso mehr wird sich der Kampf um Wohnungen auf „lukrative“ Wohnformen wie „Wohnen auf Zeit“ verlagern, für die die Mietpreisbremse nicht gilt. Oder auf möbliertes Wohnen, wo zwar die Mietpreisbremse gilt, nicht aber der Mietspiegel, weil dieser von unmöblierten Wohnungen ausgeht. Berlin verliert massenhaft bezahlbaren Wohnraum durch diese Praxis (Mietermagazin 12/2025).

Bei „Wohnen auf Zeit“ handelt es sich um befristete, in der Regel möblierte Wohnungsangebote. Da sie nicht unter die Mietpreisbremse fallen, sind die Wohnungen oft deutlich teurer als vergleichbare unbefristete Mietwohnungen. Dazu kommt ein Möblierungszuschlag, der nicht transparent angegeben werden muss.

Bereits im vergangenen Jahr kündigte Bausenator Christian Gaebler (SPD) an, diese Vermietungspraxis in den insgesamt 82 sozialen Erhaltungsgebieten Berlins zu verbieten. Vier Bezirke verfahren bereits so. Nun soll das Teilverbot berlinweit kommen.

„Eine Versagung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung soll insbesondere gewerbliche Vermieter von befristeten Vermietungen betreffen und die Vermietungspraxis des Zwischenmieters, der überteuert untervermietet, eindämmen“, heißt es in der Initiative (Drucks. 19/1896). Bereits jetzt untersagen Bezirke wie Neukölln zunehmend befristete Mietverträge, da sie als Umgehung der Mietpreisbremse gelten. Eine Genehmigung ist oft erforderlich, andernfalls drohen Bußgelder. Die rechtlich stark umstrittenen Maßnahmen basieren auf der Zweckentfremdungsverbot- Verordnung.

„In Milieuschutzgebieten gelten besondere Vorkehrungen, um die angestammte Bevölkerung zu schützen und Verdrängung zu verhindern“

Hintergrund: In Milieuschutzgebieten gelten besondere Vorkehrungen, um die angestammte Bevölkerung zu schützen und Verdrängung zu verhindern. Die Bezirke sehen in den befristeten Mietverträgen eine Nutzungsänderung einer Mietwohnung, vergleichbar wenn aus einer Wohnung Büros oder Ferienwohnungen gemacht werden sollen. Ein Gutachten des Staatsrechtlers Ulrich Battis kommt allerdings zu dem Schluss, dass das geplante Verbot von „Wohnen auf Zeit“-Modellen in Milieuschutzgebieten verfassungswidrig ist. Ähnlich wie beim gescheiterten Mietendeckel fehle Berlin auf dem Gebiet die Regelungskompetenz.

Das Gutachten des Juristen Battis wurde von dem Berliner Unternehmen Wunderflats in Auftrag gegeben – eine Plattform für „Wohnen auf Zeit“. Battis und seine Co-Autoren argumentieren, dass der Wechsel von unbefristeter unmöblierter Vermietung zu „Wohnen auf Zeit“-Modellen, „keine erhaltungsrechtliche Nutzungsänderung“ darstellt. Gerichtsurteile zum Teilverbot von „Wohnen auf Zeit“ gibt es bisher nicht.

III.

Wieviel sich hier tut, zeigt sich an einer Pressemitteilung vom 8.2.2026, wonach die Bundesministerin Dr. Hubig einen Gesetzentwurf zur Stärkung des Mietschutzes bei möblierten Wohnungen (…) und Kurzzeitmietverträgen vorgelegt hat.

Dieser Gesetzentwurf sieht vor, dass Vermieterinnen und Vermieter einen angemessenen Zuschlag für Möbel gesondert ausweisen müssen, der sich am Zeitwert orientiert. Für voll möblierte Wohnungen sollen Vermieterinnen und Vermieter eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete ansetzen können, ohne den Wert der Möblierung berechnen zu müssen. Im Einzelfall soll ein höherer Zuschlag möglich sein, wenn der Wert der Möblierung höher liegt. Ziel dieses Gesetzentwurfs ist die Erhöhung der Effektivität der Mietpreisbremse, damit so die Einhaltung der Vorgaben der Mietpreisbremse besser überprüfbar sind.

Für Kurzzeitmietverträge soll es künftig erstmals eine fixe gesetzliche Höchstgrenze geben, nämlich maximal sechs Monate. Auch dies soll die Durchsetzung der Mietpreisbremse effektivieren, denn Kurzzeitmietverträge sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Der Abschluss von Kurzzeitmietverträgen soll nur möglich sein, wenn ein besonderer Anlass für die Kurzzeitvermietung beim Mieter vorliegt.