Maklers Müh … ist oft umsonst
Bericht von einem erkenntnisreichen Abend mit Richterin KG Kathrin-Elena Schönberg zur Rechtsprechung des Kammergerichts im Maklerrecht
Am 17. März 2026 hatte der Berliner Anwaltsverein nach längerer Zeit wieder einmal zu einer Fortbildungsveranstaltung im Maklerrecht geladen. Dieses Rechtsgebiet spielt in der „Immobilienhauptstadt“ Berlin eine große Rolle. Von dem Verkauf oder der Vermietung einer Wohnung bis zur Übertragung großer Immobilienportfolios reicht das Spektrum. Vielfach sind in die Transaktionen Maklerfirmen involviert, die für ihren jeweiligen Auftraggeber nach Occasionen zum Kauf oder Verkauf der gewünschten Immobilien suchen.
Kai-Peter Breiholdt | Fachanwalt für Miet- und WEG Recht | Breiholdt & Partner Rechtsanwälte | www.breiholdt-legal.de
Während das Marktgeschehen im gewerblichen B2BBereich häufig ruhig und unspektakulär abläuft, erregen Verkäufe mit Verbraucherbezug immer wieder die Öffent lichkeit.
Der Gesetzgeber hat reagiert, insoweit er im Bereich der Vermittlung von Mietwohnungen im Jahre 2015 das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt hat.
Im Jahre 2020 wurde dann ergänzend das „Halbteilungsprinzip“ der Provision für den Fall der Vermittlung oder des Nachweises von Einfamilienhäusern oder Wohnungen eingeführt.
Neu war dies allerdings nur für die Nordostdeutschen Bundesländer: In den südlichen Bundesländern gibt es seit jeher einen Handelsbrauch dahingehend, dass Käufer und Verkäufer sich die Provision teilen.
Das Maklerrecht ist ein Spezialrecht, das mit wenigen Paragrafen im BGB auskommt. Es ist deshalb vor allem Fallrecht, in dem es darauf ankommt, die jeweilige Rechtsprechung zu den einzelnen Problemen zu kennen und anwenden zu können.
In Berlin haben wir das große Glück, dass das Kammer gericht – als eines der wenigen Oberlandesgerichte in Deutschland – einen eigenen „Maklersenat“ hat. Leider veröffentlicht der Senat aber sehr selten seine Entscheidungen, sodass eine Veranstaltung mit einem Mitglied des Gremiums immer ein besonderes Highlight ist.
WAS IST EIN EINFAMILIENHAUS?
Kathrin-Elena Schönberg hatte den interessiert lauschenden Rechtsanwälten eine Fülle von Entscheidungen mitgebracht. Das 2020 eingeführte „Halbteilungsprinzip“ ist auch im Jahre 2026 juristisch noch vielfach unerforscht. Dies betrifft jedenfalls die Rechtsprechung. Der BGH hat zwischenzeitlich zwar einige Wegmarken gesetzt. Im Urteil vom 6.3.2025 (I ZR 32/24 – NZM 2025, 303) hat er erstmals eine Definition des Begriffes „Ein familienhaus“ vorgenommen. Für den BGH kommt es dabei nicht darauf an, in welchem Zustand sich das zu vermittelnde Objekt befindet, sondern ob es bei Abschluss des Maklervertrages für den Makler erkennbar ist, dass der Erwerber dieses Objekt zu Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushaltes nutzen möchte.
Dem steht beispielsweise nicht entgegen, dass sich in dem Objekt eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von untergeordneter Bedeutung befindet.
Von dieser Rechtsprechung grenzt sich das OLG Celle (20.3.2025 – 11 U 69/24) etwas ab. Wenn das zu vermittelnde Objekt über eine weitere vollwertige Wohnung verfügt, ist die Frage, ob (noch) ein Einfamilienhaus vorliegt, weil die weitere Wohnung untergeordneten Charakter hat, anhand der Verkehrsanschauung im Einzelfall zu bestimmen.
Das OLG Celle will also einen objektiven Maßstab ansetzen und stellt nicht auf den Erwerbszweck an. Ob diese Rechtsprechung sich – angesichts der kurz zuvor ergangenen Entscheidung des BGH – aufrechterhalten lässt, wird die Zukunft zeigen.
KILLT DIE TEXTFORM DEN PROVISIONSANSPRUCH?
Eine Neuerung ist der § 656a BGB. Danach bedürfen Maklerverträge über die Vermittlung von Wohnungen oder Einfamilienhäusern der Textform. Dies bedeutet möglicherweise, dass Maklerverträge nicht mehr konkludent abgeschlossen werden können. Dies lag der Entscheidung des OLG Celle vom 2.10.2025 (11 U 23/25) zugrunde. Das OLG verneinte einen Provisionsanspruch, weil der Maklervertrag gerade nicht in Textform abgeschlossen war. Die Entscheidung wird allerdings derzeit durch den BGH (I ZR 202/25) überprüft.
Das Kammergericht ist hier anderer Meinung. Mit Entscheidung vom 15.8.2025 (10 U 86/24) hat es entschie den, dass die Möglichkeit des konkludenten Abschlusses eines Maklervertrages durch § 656a BGB nicht ein geschränkt worden sei und beruft sich dazu u. a. auf eine Entscheidung des OLG Karlsruhe (10.3.2023 – 9 U 168/22 – beckRS 2023, 7560, Rn. 27 f.).
Auch hier wird aber der BGH das letzte Wort haben. Die Revision wurde zum Aktenzeichen I ZR 223/25 eingelegt.
WANN LIEGT EIN ERLASS EINER PROVISIONFORDERUNG VOR?
Klärungsbedürftig ist auch die Frage, wann ein Erlass gem. § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB vorliegt. Erlässt nämlich der Makler einer Partei die Provision ganz oder teilweise, so muss dieser Erlass auch dem jeweils anderen Vertragspartner zugutekommen.
Hierzu hat sich das Kammergericht in einer – ebenfalls noch nicht rechtskräftigen – Entscheidung vom 15.8.2025 (10 U 86/24) geäußert. In dem entschiedenen Fall kam das Gericht zu der Auffassung, dass die Regelung des § 656c BGB umgegangen worden sei. Es liege zwar kein förmlicher „Erlassvertrag“ vor; die Vorschrift umfasse aber auch Konstellationen, in denen lediglich eine Partei zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet bleibe. Die Revision ist anhängig zum Aktenzeichen I ZR 223/25.
KONSTITUTIVE MAKLERKLAUSEL VERSUS MIETERVORKAUFSRECHT
Vor allem den Fall der sogenannten „Portfolio-Verkäufe“ betrifft die Frage des Aufeinandertreffens von konstitutiver Maklerklausel im Kaufvertrag und Mietervorkaufsrecht.
Wird in einem Kaufvertrag über ein Portfolio von Eigentumswohnungen mit einem gewerblichen Käufer (Unternehmer) im Wege einer sogenannten konstitutiven Maklerklausel vereinbart, dass die Provision allein vom Käufer zu bezahlen ist, stellt sich die Frage, ob dies dann auch für den in den Kaufvertrag eintretenden Mieter (Verbraucher) gilt, der sein Vorkaufsrecht ausübt.
Das Landgericht Berlin sieht dies so. Konstitutive Maklerklauseln in Grundstückskaufverträgen seien nach der Rechtsprechung grundsätzlich zulässig und kein sogenannter Fremdkörper. Deshalb seien sie auch von dem sein Verkaufsrecht ausübenden Mieter zu übernehmen.
Anders das Kammergericht (5.2.2026 – 10 U 52/24 – und – 10 U 29/25 –): Die konstitutive Maklerklausel (Vertrag zu Gunsten Dritter) widerspreche den Vorschriften der §§ 656c und 656d BGB. Es liege ein Konflikt zwischen dem Verbraucherschutz (Halbteilungsgrundsatz) und den Regelungen zum Vorkaufsfall vor. Diesen Konflikt entscheidet das Kammergericht zu Gunsten des Verbraucherschutzes.
Zum Zeitpunkt der Veranstaltung war die Entscheidung noch nicht rechtskräftig und es bleibt abzuwarten, ob die unterlegende Maklerpartei Revision zum BGH einlegt.
NEUE UND ALTE PROBLEME
Auch mit den klassischen Maklerrechtsproblemen hat sich das Kammergericht befasst. In der Entscheidung 10 U 172/24 ging es um die Frage der sogenannten persönlichen Kongruenz. Dies ist die Frage, ob ein Maklerprovisionsanspruch entstehen kann, wenn der Vertrag nicht mit dem Maklerkunden, sondern einem Dritten abgeschlossen wird und dieser Dritte in einem besonderen Verhältnis (personell oder wirtschaftlich) zu dem Maklerkunden steht.
In dem entschiedenen Fall hat das Kammergericht eine Kongruenz bejaht.
Leidiges Thema ist in diesem Zusammenhang weiterhin, ob ein Provisionsanspruch begründet ist, wenn der notariell beurkundete Kaufpreis von dem Angebotskaufpreis des Maklers abweicht. Die Rechtsprechung zieht hier in der Regel eine Grenze von plus/minus 20 %. Dementsprechend hat das Kammergericht in der Entscheidung 10 U 172/24 eine Abweichung von 12,5 % des Kaufpreises zu Gunsten des Maklerkunden als provisionsunschädlich angesehen.
Ein weiterer Dauerbrenner ist die Provisionshöhe. In Berlin geht man von einer marktüblichen Provision von 7,14 % brutto aus. Bei größeren Portfolioverkäufen werden in der Regel allerdings eher 1–2 % Provision vereinbart.
In der Entscheidung vom 10.11.2025 (10 U 147/22) hat das Kammergericht einen Provisionsanspruch unter Verweis eines Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) verneint. In Mecklenburg-Vorpommern war ein Grundstück zu einem Kaufpreis von 297.000,00 Euro verkauft worden. Dafür sollte eine sogenannte „Dienstleistungspauschale“ von 98.000,00 Euro aufgeteilt an zwei Makler gezahlt werden. Dies war das 4,6-fache der im Regelfall üblichen Provision. Selbst bei schwer vermittelbaren Objekten – um ein solches handelte es sich in dem entschiedenen Fall wohl – sei dies zu viel. Auch hier ist allerdings eine Revision zum Aktenzeichen I ZR 273/25 anhängig.
FAZIT
Die vorstehend dargestellten Entscheidungen sind ein Ausschnitt aus dem bunten Strauß der Rechtsprechung, den uns Frau Schöneberg vorstellte. Der Vortrag wurde begleitet von interessierten Nachfragen und rechtlichen Diskussionen. Das zeigt, wie hoch das Informationsbedürfnis der Teilnehmer war (und ist).
Die allgemeine Meinung war dementsprechend, dass der Anwaltsverein hier eine tolle Veranstaltung mit einer anschaulich und kenntnisreich vortragenden Richterin KG Kathrin-Elena Schönberg organisiert hat. Gerne wieder und herzlichen Dank an unsere Vortragende.
