Sorgfaltspflichten im Wohnraummietvertrag

AUSGANGSPUNKT MIETVERTRAG UND VERTRAGLICHE SORGFALTSPFLICHTEN

Die gesetzlichen Ausgangspunkte sind §§ 535 Abs. 1 BGB und § 241 Abs. 2 BGB. Ungeschriebene Sorgfaltspflichten können sich daraus ergeben, mögliche Schäden von der Mietsache fernzuhalten. Klassische Fragestellungen sind richtiges Lüften und Heizen oder der Umfang mit der Mietsache.³Börstinghaus/Siegmund/Siegmund BGB § 535 Rn. 477.

Beispiel: Vor Abschluss des Mietvertrages wird M ein Merkblatt „Richtiges Lüften und Heizen“ übergeben und als Anlage zur Mieterakte genommen. In dem Merkblatt eines großen Wohnungseigentümerverbandes sind Vorgaben gemacht, um die klaren Lüftungs- und Heizzeitfenster vorzugeben. „Abends“ und im „Tagesverlauf“ wird empfohlen, eine Mindesttemperatur zu halten und mindestens dreimal täglich ordentlich zu „lüften“, wobei ein angemessenes „Stoßlüften“ dreimal täglich für ausreichend gehalten wird. Dennoch kommt es in einer Dachgeschosswohnung zur Schimmelbildung.

„Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden“

Die Zusatzvereinbarung im Mietvertrag ist zulässig.⁴MHdB WEG-R/Agatsy § 13 Rn. 21. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden. Die vertragliche Vereinbarung der konkreten Pflichten begründet zugleich Ansprüche des Vermieters auf Einhaltung des erforderlichen Lüftungsverhaltens. Die wirksame Vereinbarung der Pflichten im Mietvertrag ist allerdings Voraussetzung. Kommt es zum Schadenseintritt, muss der Mieter sich zumindest entlasten. Bei einem verhaltensbedingten Schadensbild kann der Mieter nicht ohne Weiteres behaupten, dass es sich um einen bauwerksbedingten Mangel handle, der zur Schimmel- oder Feuchtigkeitsbildung geführt hat.⁵AG Brandenburg NJOZ 2018, 372. Der Mieter muss darlegen, dass er sich an die ihm obliegenden Vertragspflichten gehalten hat.

NUTZERVERHALTEN UND ATYPISCHE SCHADENSBILDER

Beispiel: In der Dusche setzen sich „gelbliche“ Flecken ab, die offensichtlich auf Reinigungs- und Pflegeprodukte zurückzuführen sind.⁶AG Brandenburg, NJOZ 2018, 372; Horst, NZM 2020, 257 ff. Die Fliesen lassen sich nicht mehr ohne Weiteres reinigen. Es bleiben Rückstände auf der Fliesenoberfläche. Die Vermieterin macht Schadensatzansprüche geltend, weil sie aus ihrer Sicht die gesamte Fliesenfläche ersetzen muss.

Absandungen und Abblätterungen bei nicht imprägnierten Naturstein-Fliesen im Bad auf Grund der Verwendung von Duschgelen und Shampoos sind keine von den Mietern zu ersetzende Schäden (§§ 241, 280, 281 BGB), sondern Abnutzungen i. S. v. § 538 BGB. Die vertragsgemäße zulässige Nutzung begründet keine Schadensersatzansprüche.⁷U. a. LG Hildesheim WuM 2005, 717; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund BGB § 538 Rn. 55. Auch ein individuelles Nutzerverhalten, das noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs liegt, gibt keinen Anlass zur Schadensbegründung.

Beispiel: Weil ein Mieter jahrelang im Stehen urinierte, waren die edlen Marmorböden in Bad und Gäste-WC stumpf und fleckig geworden. Schadensersatz gibt es dafür aber nicht, sagt das LG Düsseldorf: Der Mieter wurde nicht darauf hingewiesen. Nach Vertragsende fordert er die Kaution zurück.⁸AG München ZMR 2024, 490.

Für die (mangelnde) Erkennbarkeit der Schadensverursachung war vorliegend entscheidend, dass die Kläger in Ermangelung einer ausreichenden Aufklärung über die in erster Instanz ebenfalls beanstandungsfrei getroffene Feststellung, es handele sich bei dem im streitbefangenen Bad und Gäste-WC verlegten Marmorboden um einen besonders (säure-)empfindlichen Bodenbelag, nicht damit rechnen mussten, dass das Urinieren im Stehen zu einer erheblichen Beschädigung der Mietsache führen werde.⁹LG Düsseldorf IMR 2016, 100 m. Anm. Dötsch; zur Abgrenzung von Gebrauch und Schadensverursachung vgl. Börstinghaus/Siegmund/Siegmund BGB § 535 Rn. 366. Daraus folgt, dass der Vermieter dem Mieter kein sorgfaltswidriges Verhalten vorwerfen konnte. Der Mieter hätte entsprechend auf die sensiblen Marmorfliesen hingewiesen werden müssen.

Etwas anderes hingegen gilt dann, wenn beim Mieter eine erkennbare Gefahrenquelle liegt, die nachweislich in seinem Einflussbereich liegt. Was bedeutet das für einen Wasserschaden? Ein Mieter hat durch die unbeaufsichtigte Inbetriebnahme und das Unterlassen regelmäßiger Kontrollen der Waschmaschine seine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt, die angemietete Wohnung schonend und pfleglich zu behandeln und alles zu unterlassen, was zu einem Schaden an der Mietsache führen kann.¹⁰BGH NJW 64, 35, Hamm NJW-RR 92, 906; AG Hamburg-St. Georg IMR 2018, 57 = ZMR 2017, 746. Benutzt der Mieter eine Wasch- oder Spülmaschine, hat er eine ständige optische und/oder akustische Überwachung sicherzustellen.¹¹OLG Hamm WuM 1985, 253; OLG Stuttgart NJW 1975, 171; LG Hamburg WuM 2003, 318; LG Mannheim ZMR 1991, 441.

OBJEKTSCHUTZ UND DRITTBEZOGENE SORGFALTSPFLICHTEN

Beispiel: Im Mietvertrag über eine Penthouse-Wohnung an der XY-Straße ist geregelt, dass sich die Schließanlage auf dem neuesten Stand befindet. Im Gegenzug erhalten die Nutzer des Objekts neue Generalhauptschlüssel. Mit diesen Schlüsseln sind zukünftig sensible Bereiche der Wohnungsanlage, u. a. Keller, Tiefgarage und auch Technikräume zugänglich. Im Mietvertrag wird geregelt, dass eine Schlüsselversicherung zu erneuern und die Deckungssumme zu erhöhen ist. Und zum anderen wird geregelt, dass Schüsselverluste unverzüglich anzuzeigen sind.¹²OLG Brandenburg GE 2023, 695; AG Bielefeld, IMR 2016, 1054; AG Brandenburg IMR 2014, 512. Die Schutz- und Obhutspflichten erstrecken sich auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen. Der vermietende Wohnungseigentümer muss sich das Verschulden seines Mieters gem. § 278 BGB zurechnen lassen.¹³Anschluss an BGH BeckRS 2014, 7965 Rn. 23 und 24. Der Verlust eines Schlüssels führt zwar nicht zu einer Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage, so dass die Kosten einer neuen Schließanlage nicht nach § 249 Abs. 2 BGB fiktiv – also unabhängig vom Austausch der Anlage – abgerechnet werden können. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht aber dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotenzial in einer Vermögenseinbuße realisiert.¹⁴BGH NJW 2014, 1653 ff.

Beispiel: Der Mieter eines Einfamilienhauses montiert mit Gestattung auf dem Dach eine Photovoltaikanlage. Er lässt die Anschlüsse und die Verbindung mit dem Bauwerk durch einen Fachbetrieb prüfen. Dennoch werden Teile verbaut, die nicht für die Dachfläche geeignet sind. Es kommt zum Schadensfall. Muss der Mieter gegenüber seinem Vermieter einstehen, obwohl der Vermieter seinerseits die Gestattung erteilt hat?

Bei der Verpflichtung des Nutzers im Rahmen eines Dachnutzungsvertrags, die ihm überlassenen Dachflächen in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere diese Flächen und die übrigen Gebäudeteile aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schon während der Errichtung der Photovoltaikanlage schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht i. S. v. § 241 Abs. 2 BGB, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadensersatzpflicht begründet.¹⁵OLG Brandenburg v. 10.3.2026 – 3 U 136/23, BeckRS 2026, 5532.

VERSICHERUNGSFÄLLE UND KAUSALER SCHADENSUMFANG

Der Mieter darf sich nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass eine Versicherung des Vermieters zu 100 Prozent einstandspflichtig wäre. Aus diesem Grund (grobe Fahrlässigkeit) steht dem Anspruch der Klägerin auch § 242 BGB nicht entgegen. Der Vortrag der Beklagten, der Klägerin wäre es unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben versagt, den Schadensersatzanspruch im Hinblick auf die bestehende Gebäudeversicherung gegenüber ihr durchzusetzen, ist nicht durchgreifend. Verletzt der Vermieter seine Hinweispflicht, steht dem Mieter seinerseits ein Schadensersatzanspruch zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters gemäß § 242 BGB entgegenhalten kann.¹⁶BGH v. 19.11.2014, VIII ZR 191/13 mit Verweis auf BGH v. 3.11.2004, VIII ZR 28/04; BGH v. 10.11.2006, V ZR 62/06; BGH v. 21.1.2014, VIII ZR 48/13. Bei – wie hier vorliegender – grober Fahrlässigkeit findet die versicherungsrechtliche Lösung im Hinblick auf die Regressmöglichkeit des Versicherers gegen den Schädiger aus §§ 81, 86 VVG indes keine Anwendung.¹⁷AG Hamburg-St. Georg IMR 2018, 57 = ZMR 2017, 746, Rn. 15 ff.

BEGEHUNGSRECHT DES VERMIETERS UND RÜCKSICHTNAHME – „GRILLEN ALS GRUNDRECHT“

Zu wiederkehrenden Diskussionen führt das Begehungsrecht des Vermieters. Grundsätzlich kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Vermieter bei berechtigtem Interesse und nach einer entsprechend angemessenen Vorankündigung ein- bis zweimal im Jahr die Mietsache besichtigen darf. Anders liegt der Fall im Gewerbemietrecht, wo ein deutlich weitreichenderes Besichtigungsrecht des Vermieters vereinbart werden darf.¹⁸Burbulla, Aktuelles Gewerberaummietrecht, 4. Aufl. 2026, Kap. D Rn. 42 ff. Die Anlassbezogenheit kann durch Mängel an der Mietsache begründet werden. Die Anlassbezogenheit kann auch darin liegen, dass die Mietsache veräußert wird, oder nach dem BGH liegt diese auch dann vor, wenn der Vermieter sich vor dem Ausspruch eines Mieterhöhungsverlangens von dem Zustand der Mietsache überzeugen muss.

„Der Vermieter darf bei berechtigtem Interesse und nach einer entsprechend angemessenen Vorankündigung ein- bis zweimal im Jahr die Mietsache besichtigen“

Beispiel: V fordert den Mieter auf, die Begehung seiner Mehrzimmerwohnung zu dulden. Er möchte sich von dem Zustand und davon überzeugen, ob eine Mieterhöhung in dem ihm vorliegenden bekannten Zustand möglich wäre. V möchte einen Gutachter hinzuziehen. Der BGH hat entschieden, dass ein Betretungsrecht der Kl. als Vermieterin gemeinsam mit dem Sachverständigen, auf dessen Gutachten die Kl. zur gebotenen Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens (§ 558a Abs. 1 BGB) Bezug nehmen möchte, nicht deshalb zu verneinen ist, weil die Besichtigung des Mietobjekts nicht erforderlich sei, um ein Mieterhöhungsverlangen (§ 558 Abs. 1 BGB) formell wirksam erklären zu können.¹⁹BGH ZMR 2024, 560; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund BGB § 535 Rn. 289 ff.; Börstinghaus/Lindner Schlagwortkommentar/Agatsy Veränderung der Mietsache Rn. 35. Im Einzelfall ist eine sorgfältige Abwägung beiderseitiger Interessen durchzuführen.²⁰AG Berlin-Mitte GE 2026, 250. Die Interessenlage des Mieters ist in die Abwägung einzustellen. Schließlich begründet das Begehungs- und Betretungsrecht des Vermieters einen Eingriff in Art. 13 Abs. 1 GG des Mieters. Auch die angemessene und rücksichtsvolle Nutzung der Gemeinschaftsanlage und Mietsache lässt sich unter den Begriff der Sorgfaltspflichten einordnen.²¹BeckOK BGB/Letzner BGB § 535 Rn. 5389, 5390; Zur Hausordnung im Mehrfamilienhaus und zur Bindung vom Mieter MHdB WEG-R/Agatsy § 13 Rn. 9.

„Es gibt kein „Grundrecht“ auf Grillen“

Beispiel: In einem bayerischen Mehrfamilienhaus pflegt Mieter M mit seinem Kumpel jedes Wochenende mindestens zweimal ausgiebig zu grillen. Die Nachbarn stört das irgendwann und sie machen geltend, dass dieses Verhalten gegen die Hausordnung verstößt. Die „Profigriller“ beriefen sich auf ihr Grundrecht auf Grillen – Grillen sei ein „Lebensgefühl“. Das wurde laut dem LG München I (dort zum WEG) anders gesehen. Es gibt kein „Grundrecht“ auf Grillen, sondern eine allgemeine Rücksichtnahmepflicht, die Mieter einzuhalten haben.²²LG München I NZM 2023, 331.

FAZIT

Die Diskussion der praktischen Fälle zeigt auf, wie spannend das Wohnraummietrecht sein kann. Es lebt von zahlreichen Einzelfällen und auch atypische Themen, wie hier die Sorgfaltspflichten des Mieters, werden die Gerichte lange beschäftigen und für die ein oder andere „skurrile“ Entscheidung sorgen.