Warum der „Bauturbo“ so umstritten ist
Veranstaltung des Arbeitskreis Verwaltungsrecht im Januar
Am 22. Januar 2026 hatten wir vom Arbeitskreis Verwaltungsrecht des Berliner Anwaltsvereins eine sehr informative Fortbildungsveranstaltung zu dem seit Oktober 2025 in Kraft getretenen sogenannten „Bauturbo“ von Dr. Gerhard Michael von der Kanzlei Göhmann.
Neu eingeführt wurde der § 246e BauGB, die §§ 31 und 34 BauGB wurden ergänzt.
Claudia Stoldt | Rechtsanwältin | Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Im Gegensatz zu vielen anderen Veröffentlichungen zum Thema „Bauturbo“ ist Dr. Michael durchaus der Meinung, dass man die Chancen dieser Gesetzesänderung sehen sollte. Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, wie der „Bauturbo“ richtig heißt, ist sehr weit gefasst und ermöglicht den Gemeinden, von der bisherigen Planung abzuweichen und sogar im Außenbereich angrenzend zu Gebieten gemäß §§ 30 oder 34 BauGB Wohnbebauung zu ermöglichen. Die Bebauung in der zweiten Reihe, die Aufstockung von Gebäuden, und die Abweichungen von den Festlegungen eines B-Plans werden ermöglicht. Dabei werde die Anwendung des Bauturbos besonders sinnvoll, wenn man seine Abweichungsmöglichkeiten mit einem partizipativen Verfahren und mit einem städtebaulichen Vertrag (von ihm als „Bauturbovertrag“ bezeichnet) verbindet. All dies biete, so der Referent, große Chancen, bisher fehleranfällige und langwierige Planungsverfahren von rechtlichen Hürden zu entschlacken, die keine wirklich bessere Planungsqualität schaffen.
„Fehleranfällige und langwierige Planungsverfahren von rechtlichen Hürden entschlacken“
Dr. Michael wies darauf hin, dass manche Gemeinden Angst vor diesem neuen Instrument hätten, weil sie sich sorgten, dass sie Einfluss verlieren und damit ihre Planungshoheit beschnitten werde. Diese Sorge bezeichnete Dr. Michael als unbegründet, weil die Vorschriften des Bauturbos nicht ohne Zustimmung der Gemeinde gem. § 36a BauGB angewendet werden dürften. Er fasste dies in dem Satz zusammen: „Der Bauturbo hilft beim Dürfen, nicht beim Wollen.“ Wenn beispielsweise eine Speckgürtelgemeinde keine neuen Quartiere, keine Verdichtung oder Bebauung in der zweiten Reihe mehr zulassen wolle, könne sie nicht dazu gezwungen werden.
In einer wertenden Gesamtbetrachtung wies der Referent darauf hin, dass der Bauturbo nur ein Element bei der Erleichterung des Wohnungsbaus sein könne. Die strengen deutschen technischen Regeln erweisen sich weiter als massiver Hemmschuh. Und ohne Abweichungen bei dem von Bauturbo nicht erfassten Bauordnungsrecht wird es in vielen Fällen nicht gehen. Dr. Michael erläuterte das Beispiel, dass die Abweichung von der GRZ nicht hilft, wenn die Aufstockung eines Gebäudes nicht möglich sei, weil ein Aufzug oder zweiter Rettungsweg verlangt, aber nicht zugelassen wird. Das größte Hindernis beim Bauen, so der Referent, seien zurzeit aber die hohen Kosten für Bau und Finanzierung.
Den Gemeinden wird allerdings viel Spielraum eingeräumt, um durch städtebauliche Verträge gemäß § 36a Abs. 1 Satz 3 BauGB mit Investoren eine Bebauung zu ermöglichen, ohne ein langwieriges Bebauungsplanverfahren durchzuführen. Auch in Fällen, wo ein Bebauungsplan nach der Öffentlichkeitsbeteiligung „steckengeblieben“ ist, könnten Baugenehmigungen bereits aufgrund des „Bauturbos“ erteilt werden.
Aufgrund dieses Gesetzes könnte auch in Mischgebieten, wo die Wohnungsbebauung bereits überwiegt, zusätzlicher Wohnungsbau möglich werden, was faktisch dann allerdings auch den bereits bestehenden Bebauungsplan ändern oder funktionslos machen könne.
Für die Beratung von Gemeinden erläuterte Dr. Michael den Umgang mit der Frist für die Fiktionswirkung (die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb von drei Monaten versagt wird) und stellte den Rahmen dar, in dem Richtlinien für die Anwendung dieses Gesetzes erlassen werden können.
„Vorab die Abstimmung mit der Gemeinde suchen“
Für die Beratung von Bauherren riet der Referent dazu, vorab die Abstimmung mit der Gemeinde zu suchen. Gegebenenfalls bestehe dann die Möglichkeit, dies über einen städtebaulichen Vertrag vorab zu regeln, bevor man den kostenträchtigen Bauantrag stellt. Hier wird auch das Thema Vorbescheid wieder interessanter, da der zum Beispiel im Brandenburg sechs Jahre gilt, das heißt, wenn man kurz vor Ablauf des 31. Dezember 2030 einen positiven Bauvorbescheid bekommt, kann man noch weitere sechs Jahre darauf den Bauantrag stellen, der genehmigt werden muss.
Insgesamt eine gelungene und sehr informative Fortbildung des Arbeitskreises Verwaltungsrecht. Vielen Dank an den Referenten und die Organisatoren des Arbeitskreises, Dr. Reni Maltschev, Dr. Kostja von Keitz und Dr. Ruth Hademek.
